В умовах економіки воєнного часу, здатність фірми розширюватися без додаткових витрат стає головною перевагою. Проте, спорудження особистих виробничих площ – це роки праці та істотні початкові капіталовкладення. З іншого боку, індустріальні осередки пропонують наявну інфраструктуру, що дозволяє розпочати діяльність негайно. Не дивно, що у 2024–2025 роках інвестування в промислову та логістичну нерухомість Європи збільшилось на 21% та досягло €40,5 млрд, за даними CBRE.
Україна тільки починає вступати в цю тенденцію. Одним із лідерів, що формує інфраструктуру нового зразка, є Patchwork – індустріальний парк у Білій Церкві. Його було відкрито у 2020 році, і зараз резидентами парку є Usyk Sklo, Syndicate Doors, Viaplast, Uterm, Glaströsch, Polysteel та інші. Який вигляд має українська модель виробничого стартапу? Про це в розмові з Forbes BrandVoice розповів Костянтин Колесник, керівник керуючої компанії Industrial park Patchwork: Bila Tserkva.
Яка кількість індустріальних парків діє в Україні зараз?
Зареєстровано понад 100, проте реально функціонує близько 30. Інші існують тільки на документах – без учасників та економічного внеску для держави. Це не доказ відсутності потреби, скоріше неправильного підходу. Значну частину парків формують «на майбутнє», з розрахунком, що інвестор колись сам знайдеться. На мою думку, це знецінює ідею індустріального парку як засобу для розв’язання проблем виробників.
Фото надане пресслужбою Patchwork: Bila Tserkva.
Представники яких сфер проявляють найбільший інтерес до індустріальних парків?
Насамперед це обробна промисловість. Зокрема, у нас представлені компанії з переробки деревини, металу, скла та пластмаси. Цей перелік міг би бути набагато більшим, проте серед виробників поширена проблема – вони побоюються працювати в орендованому приміщенні: вважають, що можуть втратити контроль над умовами.
Фото надане пресслужбою Patchwork: Bila Tserkva.
Яка частина українських виробників насправді готова перейти до орендованої інфраструктури?
Це рішення для тих, хто розширюється або започатковує новий вид діяльності. Серед наших резидентів є іноземна фірма, яка має декілька заводів в Україні. Частина з них працюють у власних будівлях компанії, інші – в оренді.
Підрахувавши всі витрати, фірма зрозуміла: для них вигідніше брати в оренду, ніж будувати.
Сьогодні багато фірм знаходяться в безвиході: особисте будівництво – надто дороге, а оренда – емоційно неприйнятна. Ми прагнемо зруйнувати цей стереотип та продемонструвати, що виробництво в оренді – не ризик, а послуга.
Що зараз найбільше гальмує розвиток індустріальних парків?
Як я вже зазначав, на ринку надлишок. Замість того, щоб будувати нові парки, слід стимулювати виробників працювати в наявних.
Закон визначає індустріальні парки як інструмент допомоги виробництву. Державне сприяння (державні інвестиції) можуть отримати ініціатор спорудження парку, керуюча організація та виробники. Перші дві групи претендують на готівкові кошти – близько 1 млрд грн, які щороку виділяє держава на спорудження інженерно-транспортної інфраструктури для виробничих або складських площ у зареєстрованих парках. Але йдеться лише про будівництво, а не про людей, устаткування чи процес виготовлення.
Фото надане пресслужбою Patchwork: Bila Tserkva.
Для виробників передбачені податкові, митні послаблення й кредитні програми, але лише за умови оренди або купівлі приміщення в новоствореному парку. Знову ж, акцент – на приміщення, а не на запуск виробництва.
По суті, закон стимулює спорудження, а не прогрес виробництва.
У цьому виграють забудовники. А виробники? Схоже, їхню думку не врахували.
Як оцінити результативність державних інвестицій в індустріальні парки?
Перш за все за основними показниками: скільки парк отримав від держави, який обсяг виробництва запрацював завдяки цьому та як швидко повертаються державні інвестиції, у тому числі через податки. Такі відомості мали би бути загальнодоступними, але їх немає – і, схоже, ніхто їх не збирає.
Сучасний підхід до розвитку промисловості виглядає малоефективним. В Україні вже є велика кількість виробничих приміщень із готовими мережами, дорогами та коліями. Так, технічний стан різний, але реставрація все одно обходиться дешевше, ніж зведення парку з нуля, а виробництво можна запустити майже одразу.
Логічніше використовувати цей дешевший ресурс, ніж будувати нові об’єкти. Слід дозволити реєстрацію індустріальних парків на існуючих промислових зонах без додаткових умов, залишивши стимулювання тільки для виробника без власного приміщення – і тільки через пільги.
Вкладати кошти потрібно саме у виробництво, а не лише в будівництво як один із кроків на шляху виробника, тоді буде відчутний економічний результат.
Скільки зараз у вас резидентів?
Зараз 15 резидентів – це 15 окремих фабрик. Серед них немає пов’язаних із нами компаній. Всі працюють на ринкових умовах оренди. Мінімальний строк оренди з новим резидентом – три роки.
Ми серйозно ставимося до вибору резидентів. Якщо виробництво очевидно створюватиме незручності для інших або ж порушуватиме санітарні, екологічні чи інші норми, відмовляємо. І навпаки, якщо бачимо бажання працювати, то йдемо назустріч.
Одні хлопці добре продавали двері та вирішили почати їх виготовляти. Ми погодилися їх прийняти до себе: надали орендні канікули до завершення пусконалагоджувальних робіт, а також протягом тривалого часу давали відтермінування з оплати оренди. Сьогодні ця компанія – повноцінний виробник міжкімнатних дверей, і ми раді, що в них все вдалося.
Інфографіка Patchwork у цифрах
У чому основні переваги Patchwork? Чим він відрізняється від інших індустріальних парків?
Ми маємо приєднану потужність 60 МВт. Це реальна розетка, з якої можливо живити майже будь-яке обладнання. Крім того, забезпечуємо усім іншим – газом, водою, а для зручності логістики є навіть залізнична гілка. Виробник може «завтра» привезти обладнання, а «післязавтра» вже розпочати пусконалагоджувальні роботи. Чекати 1–2 роки не потрібно.
Фото надане пресслужбою Patchwork: Bila Tserkva.
Як це реалізовано на практиці?
Ми пропонуємо два варіанти оренди: готові після реставрації приміщення для швидкого запуску виробництва та ті, що потребують підготовки. Вони адаптуються під технічні вимоги замовника без додаткової оплати: підлога під обладнання, зонування, технологічні виводи на дах тощо. Реалізувати складніші опції допомагає наша будівельна компанія Patch: Building.
Приміщення передається клієнту за технічним завданням не пізніше 90 днів після узгодження. Поки йде підготовка, обладнання можна завозити та проводити монтажні роботи без орендної плати. Завдяки цьому запуск виробництва відбувається максимально швидко за моделлю build-to-suit.
Інфраструктура Patchwork
Серед переваг Patchwork – розвинена соціальна інфраструктура. Розкажіть про неї детальніше
На території працюють понад 2000 людей, і ми намагаємося зробити їхнє перебування зручним. Для тих, хто живе тут постійно, ми реконструювали адміністративно-побутовий корпус та обладнали одно- і двокімнатні апартаменти з кухнею, туалетом і душем, холодильником, мікрохвильовкою, меблями, кондиціонером і навіть москітними сітками. Кухні виготовив та встановив наш резидент Kronas.
Зараз 55 із 67 номерів зайняті постійно. Це не комерційний проєкт, а, швидше, соціальна ініціатива: орендна плата не перевищує середню ринкову – до 10 000 грн, адже швидке повернення інвестицій ми не ставили собі за мету. На території також є спортивний майданчик, а за пів року ми плануємо відкрити їдальню та згодом збудувати два тенісні корти й футбольне мініполе.
Фото надане пресслужбою Patchwork: Bila Tserkva.
Чи бачите ви можливість розширення Patchwork в інших регіонах України?
Ми придбали декілька об’єктів у Київській області, тому через певний час буде повідомлення про нові проєкти. Наші цілі виходять далеко за межі одного парку. У всіх наступних ми не будемо зраджувати принципу максимального комфорту для робітників та бізнесу.
Яку роль мають відігравати індустріальні парки в економічному підйомі України?
Якщо парки створюють виробнику реальні умови, а не залишаються просто записами в реєстрі, їхня роль стає вирішальною. Державних інвестицій потребують передусім ті виробники, які не мають власних приміщень і ресурсів для спорудження – це серйозна фінансова перешкода, що заважає багатьом талановитим колективам вийти на ринок.
Невисока орендна ставка, можливість початку виробництва «післязавтра» та пільги – саме це держава має пропонувати на території, яку закон визначає як індустріальний парк.
