Ландшафт української нерухомості у 2024–2025 роках зазнає значних трансформацій на тлі триваючого конфлікту та економічної нестабільності. Динаміка попиту та пропозиції житла змінилася: інтерес покупців перемістився до більш безпечних районів, тоді як ринок фактично зупинився у прифронтових містах. Поки одні чекають «кращих часів», інші активно вивчають свої варіанти. Якщо ви шукаєте нове житло, варто почати з DIM.RIA: він постійно містить актуальні оголошення, перевірені квартири та чітку аналітику.
Попит на житло та поведінка покупців
Через конфлікт численні родини переїхали до західної України, що змінило ринкові умови: попит у столиці та східних регіонах зменшився, тоді як інтерес до житла в безпечніших містах зріс. У 2023 році державні ініціативи, зокрема «електронне житло», зміцнили ринок, а покупки відбувалися переважно у відносно спокійних районах.
Загалом, покупці проявляють обережність. Багато хто відкладає свої рішення про покупку, сподіваючись на покращення ситуації на передовій та в економіці. За останній рік попит знизився по всій країні, особливо у прифронтових регіонах: у Херсонській області спостерігалося падіння на 67%, у Сумській області – на 50%, і навіть в Івано-Франківську – на 46%. Однак друга половина 2024 року показала ознаки життя: наприклад, у серпні в Одесі та Львові було зафіксовано зростання пошуків житла. Схоже, що люди поступово адаптуються до нових реалій.
Зміни в поведінці покупців
Наразі основним мотиватором на ринку є бажання зменшити ризики. Покупці дедалі більше неохоче інвестують у будівельні проекти «з нуля», віддаючи перевагу готовим або майже готовим квартирам. Вони хочуть заселитися та жити, а не чекати роками. Отже, вторинне житло зараз користується високим попитом. Нові забудови приваблюють переважно тих, хто має фінансові резерви та вважає, що ціни зростуть після конфлікту.
Покупці стали більш обачними та спостережливими. Багато хто стежить за новинами, відстежує обмінний курс долара та моніторить ситуацію на передовій — приймаючи рішення лише тоді, коли умови здаються певною мірою стабілізованими. Хоча попит і є, зараз він набагато вибагливіший, ніж у минулому.
Пропозиція на ринку: новобудови та вторинний продаж
Зміни відбулися також і з боку пропозиції на ринку. Спочатку нове будівництво зазнало майже повного застою — будівництво зупинилося, а відділи продажів закрилися. Однак до 2023–2024 років ринок почав поступово відроджуватися. До кінця 2024 року понад 77% відділів продажів знову відкрилися, а по всій країні було введено в експлуатацію 181 новий будинок. Найбільш активне будівництво відбувається в Київській області (без урахування столиці) та у Львові.
Ринок адаптувався до нових обставин, проте до будівництва підходять з більшою обережністю. Забудовники ретельно оцінюють кожен проєкт через зростання вартості матеріалів, інфляцію та пов'язані з цим ризики. У прифронтових районах будівництво залишається призупиненим. Однак у спокійніших регіонах нове житло з'являється стабільно, хоча й не з колишніми темпами.
Ситуація на вторинному ринку різниться залежно від регіону. У західній Україні спостерігається збільшення кількості оголошень про продаж — люди або продають нерухомість, яку вони звільнили, або купують недорогі варіанти з планами подальшого перепродажу. Найбільш значне зростання спостерігається на заході та в тихіших районах, таких як Полтава, Чернігів та Суми.
І навпаки, у прифронтових регіонах пропозиція зменшилася. Деякі квартири пошкоджені, інші залишаються непроданими, оскільки їхні власники переїхали. У Києві та його передмістях також спостерігається помітне уповільнення: деякі вирішили утриматися від продажу, чекаючи на стабільніші часи. До кінця 2024 року зменшення кількості пропозицій склало 10-14%, що відображає аналогічні тенденції на ринку оренди.
Динаміка цін у великих містах
У 2024 році ціни на житло в Україні демонстрували різноманітні тенденції. У західних містах ціни зросли і навіть перевищили довоєнний рівень. У прифронтових містах ціни залишалися низькими. Ці зміни особливо помітні у великих містах.
Київ
Київ продовжує утримувати титул найдорожчого міста. Однокімнатна квартира на вторинному ринку на кінець 2024 року коштує в середньому близько 80 000 доларів. За останній рік ціни навіть дещо зросли — приблизно на 6%. Для новобудов середня ціна становить 1340 доларів за м² (зниження на 4% щорічно). Діапазон цін широкий: від 900 доларів у Деснянському до 2700 доларів на Печерську. Попит існує, але покупці мають меншу фінансову гнучкість, що призводить до обережного зростання цін.
Львів
Через наплив іммігрантів Львів став другим найдорожчим містом після Києва. Однокімнатна квартира тут коштує приблизно 70 000 доларів, що значно вище, ніж довоєнний рівень. У 2024 році зростання цін сповільнилося: новобудови зросли на 3%, тоді як вторинний ринок залишається одним із найвищих в Україні. Після сплеску у 2022–2023 роках ринок стабілізувався.
Одеса
В Одесі ринок балансує між ризиками обстрілів та своїм статусом великого міста. Однокімнатна квартира на вторинному ринку коштує близько 45 000 доларів. Після значного відтоку мешканців у 2022 році попит почав відновлюватися, особливо протягом 2023-2024 років. Інтерес різко зріс влітку 2024 року, але ринок залишається обережним, і покупці, і продавці не поспішають, що призводить до стабільних цін.
Дніпро
У Дніпрі, через близькість до зони конфлікту, попит низький, а ціни нижчі, ніж на заході. Однокімнатна квартира на вторинному ринку коштує в середньому близько 40 000 доларів. Деякі мешканці виїхали, а інвестори вагаються. Тим не менш, ринок не обвалився: Дніпро залишається важливим промисловим центром. Нові будівлі коштують 1200 доларів/м² і дещо зростають через високі витрати.
Харків
Харків переживає серйозну кризу. Через обстріли та переміщення населення однокімнатна квартира коштує близько 25 000 доларів — цифра, яка здавалася б неправдоподібною для міста з мільйонним населенням лише кілька років тому. Попит майже відсутній, а пропозиція скоротилася вдвічі. Ринок практично застоюється: угоди рідкісні та часто відбуваються зі знижками. Очікується, що ціни залишатимуться на цьому низькому рівні, доки не покращиться ситуація з безпекою.
Менші міста
Менші міста на заході та в центрі демонструють стабільність. У Вінниці та Черкасах однокімнатні квартири коштують від 45 000 до 55 000 доларів, тоді як у Полтаві вони коштують близько 35 000 доларів. Попит приблизно збалансований пропозицією.
