Через три роки після початку роботи державної іпотечної програми «єОселя» ринок нерухомості фактично запропонував свою власну альтернативу – програми розтермінування від будівельних компаній. Вони стали більш пристосованими, оперативними та доступними для багатьох громадян, ніж державні ініціативи з лімітованим доступом. У 2025 році розтермінування охоплюють 65–90% угод із новобудовами, в той час як державна іпотека займає не більше 5–15%.
Про це повідомляють експерти групи компаній DIM.
Як еволюціонувала програма «єОселя»
Програма розпочала роботу в жовтні 2022 року з 470 наданими позиками. У 2023 році сталося значне збільшення – 5855 позик (+1145.74%), викликане великим інтересом пільгових категорій (військовослужбовці, працівники охорони здоров’я, ВПО) та інтенсивною рекламою. Але у 2024 році розширення сповільнилося до 45.43% (8515 позик).
Незважаючи на докапіталізацію на 20 млрд грн та розширення переліку категорій (IT, молодь), програма зіштовхнулася з бюрократією – приблизно 70–90% заявок отримали відмову. За 9 місяців 2025 року програма «єОселя» надала 5406 позик, що становить 63.48% від загальної кількості позик за весь 2024 рік, демонструючи зниження на 20.78% у порівнянні з аналогічним періодом 2024 року.
Згідно з прогнозами експертів, при збереженні середньомісячного ритму (600 позик) до кінця року кількість позик складе 7,2–8 тис., або приблизно 90% від показників 2024 року. Для відновлення до рівня 2024 року потрібне спрощення процедур або додаткове фінансування.
Загалом за час дії програми (жовтень 2022 – жовтень 2025), надано 20 773 позики на 35 млрд грн. Середня ціна придбаної нерухомості – 2,35 млн грн, середня ціна за м2 – 39 947 грн, середня площа придбаного житла – 57,4 м2, що вказує на орієнтацію програми на економ та комфорт клас.
Де найбільше використовують «єОселю»
Близько половини всіх транзакцій за програмою «єОселя» (49,7%) припадає на Київ та Київську область, де ринок нерухомості залишається найбільш ліквідним та з великою концентрацією попиту.
Далі слідують Львівська (6,1%), Івано-Франківська (4,7%) та Одеська (4,5%) області.
У прифронтових регіонах (Харківська, Запорізька, Сумська) відсоток угод не перевищує 1% через військові ризики, включно з вірогідністю ушкодження житла, та ускладнене кредитування.
Хто користується пільговими позиками
У 2025 році програма «єОселя» суттєво розширила коло учасників у порівнянні з 2022 роком. Знижені позики під 3% доступні для військових, працівників силових структур, медичних працівників, освітян, науковців, ветеранів війни, учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни та сімей загиблих – вони становлять 60–70% заявок. З них 76% – військові та працівники силових структур, по 20% – працівники охорони здоров’я та освітяни, 4% – науковці.
Позики під 7% призначені для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), IT-фахівців, службовців бюджетної сфери, молодих сімей до 35 років та громадян без власного житла або з площею меншою за норму, що становить 25–30% схвалених заявок. У той же час, за весь період функціонування програми «єОселя», ВПО отримали лише 14% позик, ветерани – 7%, а інші категорії громадян – 79%.
Чому більшість українців не можуть скористатися «єОселею»
Незважаючи на розширення програми «єОселя» у 2025 році, вона залишається недосяжною для більшості громадян через жорсткі вимоги та бюрократію. Лише 10–30% заявок погоджують через автоматизований відбір у «Дії» та банках.
Більше 70–90% відмов відбувається на етапах перевірки: заявка в «Дія», невідповідність пільговим категоріям, похибки в документах або їх неповнота, банк, акредитація, нотаріус, страхування, вік, офіційні доходи, наявність житла та військові ризики (прифронтові регіони).
Непільгові громадяни, зокрема підприємці та неофіційно працевлаштовані, мають мінімальні шанси, що робить програму доступною лише для 10–15% потенційних позичальників
Розтермінування як нова фінансова модель
Поки державна програма «єОселя» залишається бюрократичною та обмеженою категоріями – ринок нерухомості сам створив гнучку альтернативу – програми розтермінування від девелоперів. За декілька років вони фактично витіснили іпотеку як основний інструмент придбання житла в новобудовах – стали більш гнучкими, оперативнішими в узгодженні та не мають категорійних перепон, що робить їх головним конкурентом державної іпотеки.
У 2025 році розтермінування від забудовників покриває 65–90% угод із новобудовами, в той час як частка державних іпотек складає лише 5–15%.
Головні переваги:
швидке рішення – 1–2 дні без банківських верифікацій;
пристосовані умови – початкові внески від 10–20%, можливість оформлення до 5–7 років;
фіксування ціни у гривні, що захищає від інфляції;
маркетингова конкуренція між девелоперами, де розтермінування стало повноцінною заміною позики.
За 9 місяців 2025 року укладено близько 10–15 тисяч угод з виплатою частинами, а зацікавленість до розтермінувань в комфорт-класі збільшилася на 30%. Близько 40% усіх звернень до центрів продажу в цьому сегменті стосуються саме програм розтермінування.
Щоб підтримувати інтерес та клієнтів, девелопери у 2025 році збільшили терміни розтермінувань та зменшили первинні платежі. Так, перша десятка лідерів-девелоперів столичного регіону пропонує подовжені програми виплати частинами до 5–7 років, у деяких є безвідсоткові періоди, під 0%, без додаткових платежів, з опцією дострокового погашення.
Разом з тим ціни на квартири з розтермінуванням часто більші на 5–10%, що компенсує забудовнику безвідсоткове інвестування.
Інтерес до довгострокових програм збільшився на 25–30%, особливо у комфорт-класі. Покупці готові сплачувати більші щомісячні внески заради оперативного оформлення та відсутності перевірки фінансових даних.
