Апарт-готелі, котеджі, вілли, заміські комплекси: скільки грошей на цьому можна заробити?

Скільки тут грошей може бути? 

Найоптимістичніша оцінка цього ринку – у еспертів Ernst & Young. "Потенційний поточний обсяг залучених інвестицій з боку приватних інвесторів може становити від $0,8 млрд до $1,2 млрд", – вважає Ростислав Хома, керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні.

Ця цифра заснована на даних про проєкти курортної нерухомості, які станом на сьогодні представлені на ринку та реалізують номери/котеджі для приватних покупців на продаж. Ця оцінка – вартість номерів, апартаментів та котеджів, які пропонуються до продажу приватним інвесторам у межах таких комплексів. 

Один із сегментів цього ринку – саме готельний бізнес – оцінює CEO компанії Antagroup Антон Тараненко, який вже багато років займається девеломентом та будівництвом готелів. За його даними, в 2021 році було запроєктовано і в будівництві перебувало до 10 готелів, а в період з 2022-го до 2025 року одночасно могло бути в будівництві до 30 готелів.

"Якщо готель вартує від 5 до 20 млн, то давайте візьмемо середній невеликий готель за 10 млн доларів. От вам і загальний обсяг інвестицій. У 2021 році 100 млн, то у 2025, 2026 роках 300-400 млн доларів інвестицій у готельний бізнес, в апарт-готелі", – говорить Антон Тараненко.

Але загальний обсяг інвестицій у об’єкти дохідної готельної нерухомості в Україні неможливо точно оцінити. Немає офіційної статистики щодо реальних продажів, угод та інвестицій у цьому сегменті. Тому ці цифри – оціночні. 

Чому туристична нерухомість стала трендом?

Але навіть по оціночних цифрах очевидно – в туристичну нерухомість вкладається все більше грошей. Чому інвестори витрачають на цю галузь сотні мільйонів доларів? Бо платоспроможні українці все частіше обирають відпочинок не за кордоном, а в самій країні. Внутрішній туризм почав розвиватись ще за пандемії, а повномасштабна війна тренд лише посилила. 

Ось кілька цифр, що підтверджують його. Туристичний збір в місцевих бюджетах постійно зростає, лише за перші чотири місяці 2026 року місцеві бюджети отримали 112 млн грн туристичного збору. Це на 13,1 % більше, ніж за аналогічний період минулого року. Лідери за обсягами сплати: Львівщина, Київ, Івано-Франківська та Закарпатська області. 

"Особливо це видно по Івано-Франківській області загалом: за 10 місяців 2025 року туристичний збір області становив 40,7 млн грн, що на 54% більше, ніж за аналогічний період 2024 року", – говорить голова правління Асоціації готельєрів та власників садиб Яремчанщини Андрій Дзвінчук. 

Раніше все було просто – купуєш тур в Туреччину, Єгипет чи Хорватію, літак доставляє тебе з Києва, Одеси чи Харкова безпосередньо на курорт. Тепер ця надпроста логістика неможлива. По-перше, треба автобусом дістатися до аеропортів Польщі, Молдови чи Румунії. По-друге, ніхто ніколи не може спрогнозувати, скільки саме триватиме черга на кордоні. По-третє, значно зменшилася кількість саміх клієнтів – 5 млн українців, які виїхали з країни після початку повномасштабного вторгнення, досі живуть біженцями в Європі. Близько 1,2 млн служать в Силах оборони. Згідно з чинним законодавством, вони мають можливість відпочивати за кордоном, але не всі її отримують. Тому значна кількість клієнтів почала шукати, де комфортно відпочити в самій Україні.  

"Збіглись кілька факторів одночасно, і кожен з них окремо вже був би достатнім. Відкладений попит на відпочинок, неможливість виїзду за кордон, пошук інвестиційного захисту від інфляції і величезна порожня ніша на ринку. Разом вони створили ефект, якого ринок ще не бачив", – говорить Артур Лупашко, засновник і гендиректор Ribas Hotel Group. 

Попит за відпочинок в країні спровокував і бум інвестицій в туристичну галузь. "Важливий фактор – низька довіра до банківської системи та висока інфляція. Люди шукають альтернативні способи збереження та примноження коштів. Крім того, зараз українці мають обмежені можливості для інвестування за кордон, тому капітал почав залишатися всередині країни", – говорить Олексій Євченко, керуючий партнер ArtBuild Hotel Group. 

Об’єкти курортної інвестиційної нерухомості – які вони?

Найбільш популярними варіантами є: готельні номери під інвестицію, котеджі та шале, вілли та приватні будинки для відпочинку, номери в оздоровлювальних комплексах та mix-used – поєднують житло, готельну інфраструктуру, ресторани, SPA, коворкінги та комерційні площі. 

Дедалі частіше у контексті туризму – як курортного, так і ділового, – можна замість традиційного "готель" чути термін "апарт-готель". Це – поєднання квартири з готельним сервісом. Номери в такому закладі є повноцінними апартаментами з кухнею, коридором, пральною машиною та незалежним житловим простором. Готельний сервіс у таких об’єктах може включати в себе регулярне прибирання, зміну білизни, доставку їжі, послуги рецепції та охорони.

"До недавнього часу понад 90% ринку формували традиційні формати – готелі, пансіонати, санаторії. Сучасного якісного продукту – з правильною концепцією, інфраструктурою та сервісом – було вкрай мало. А новий гість вже давно хоче не просто місце для ночівлі, а повноцінний досвід", – говорить Артур Лупашко.

Ідея апарт-готелів для України не така вже нова. Вона сягає ще 2005 року, коли у Києві відкрили Senator City Center. Він був розрахований здебільшого на бізнес-туристів та довгострокове проживання. Активний розвиток туристичних апарт-готелів у курортних регіонах почався значно пізніше – приблизно з кінця 2010-х та особливо після 2020 року, коли зріс внутрішній туризм і почався бум інвестиційних проєктів у Карпатах та на Закарпатті. 

"Ринок угод з нерухомістю у 2021 році показав максимум – 325 174 договори купівлі-продажу та 22 294 іпотечні угоди. Саме тоді народився ринок кондоготелів – гібридного формату нерухомості, де окремі номери або апартаменти перебувають у приватній власності, але управляються як готель, приносячи власникам пасивний дохід від оренди. За три роки з'явилось 47 нових проєктів – стільки ж, скільки за попередні 28 років незалежності разом узятих", – говорить Артур Лупашко.

Купівля квартири чи комерційних площ під оренду вже звична для українського суспільства, а інвестиції в курортну нерухомість стали відносно новою можливістю. 

"Апарт-готель для інвестора є справді пасивною моделлю. Людина не займається орендою сама, не шукає орендарів, не вирішує побутові проблеми, не займається ремонтом після виїзду гостей. Усе це бере на себе оператор", – розповідає співзасновник мережі готелів Apartel Resorts Василь Крулько. 

Друга причина вибору апарт-готелю замість звичайної квартири пов’язана з дохідністю.  

"Класична житлова нерухомість зазвичай працює на довгій оренді, а готельна модель – на коротких заїздах. Це дає вищий середній чек і, за хорошого управління, вищу ефективність активу. Саме тому апарт-готель у такій моделі може давати відчутно кращу дохідність, ніж звичайна квартира", – говорить Василь Крулько.

Як це працює: дохідність, окупність

Дохідність і окупність дуже залежить від конкретного об’єкту і насамперед управляючої компанії. За словами Ростислава Хоми, деякі гравці говорять про 6-8% річних при окупності до 10 років, інші заявляють про 9-12% дохідності.

"6-8% реальні, але це буде 12-15 років", – вважає Антон Тараненко.

"Сьогодні реальна дохідність вища – 9-11% річних після податків, амортизації та операційних витрат", – говорить Артур Лупашко. 

Засновник Ribas зазначає, що окупність має значно ширший діапазон і залежить насамперед від локації та наявності професійного оператора.

"Усталені курорти типу Буковеля дають стабільний дохід з окупністю 10+ років. Закарпатські локації, які активно розвиваються зараз – наприклад, Пилипець і Шаян – мають потенціал зростання вартості активу до 55% до 2028 року, що впливає на загальну інвестиційну привабливість окремо від орендного доходу", – говорить Артур Лупашко.

На думку Ростислава Хоми, ефективність інвестиції значною мірою залежить і від того, на якому етапі інвестор заходить у проєкт. Важливо враховувати повний інвестиційний цикл – від моменту входу в проєкт (а це може бути і на етапі будівництва, коли дохід буде певний час взагалі відсутній) до досягнення об’єктом стабілізованих показників роботи. 

"Чому це важливо? Оскільки у більшості девелопери в маркетингових матеріалах демонструють прогнозні показники дохідності інвестицій в проєкт, розраховані на базі стабілізованого року роботи готелю (3-5 років після відкриття) та не враховують час, необхідний на досягнення таких показників, та термін будівництва проєкту”, – говорить Ростислав Хома. 

Експерт наголошує, що сегмент доволі молодий – основна частина проєктів стартувала в 2021-2023 роках, тому відкриватись почала зовсім нещодавно, і терміну їх роботи наразі недостатньо, щоб сформувати однозначні висновки. 

Хто інвестує?

"99,9% українці. У людей все одно є гроші. Є галузі, які з приходом повномасштабного вторгнення отримують бенефіти. Це і мілітарі-сектор, і ритейл, сектор великих підприємств, що знаходяться у безпечних місцях. Можливо, раніше їх послуги ніхто не споживав, а сьогодні споживають", – говорить Антон Тараненко. 

"Це чиновники (посадові особи різних рівнів) і їх родини, лікарі, ІТ-спеціалісти та підприємці", – говорить Володимир Копот, CEO Monitor.Estate.

За словами Ростислава Хоми, інвестори часто розглядають такі об’єкти не лише як інструмент збереження капіталу та диверсифікацію ризиків, а й можливість мати додаткове місце проживання або відпочинку у відносно безпечних місцях. 

Тому основний попит – об’єкти Карпатського регіону та на Закарпатті. 

Ростислав Хома пояснює, як за короткий термін з 2022 року змінився портрет інвестора. На початку повномасштабного вторгнення це були радше вимушені інвестиції: їхньою метою було збереження капіталу та диверсифікація ризиків. Це спричинило попит і відповідно створило передумови для появи більшої кількості проєктів. 

"Вже з кінця 2023 року інвестори стали значно більш прагматичними та вибагливими на фоні великої конкуренції в сегменті. На перший план вийшли питання концепції, архітектури, професійного управління, розташування, якості інфраструктури, наявності SPA, додаткових сервісів та досяжних операційних показників кожного проєкту (дохідності та окупності). Фактично ринок перейшов до більш зрілого етапу", – говорить Ростислав Хома.

Скільки грошей заробили інвестори?

Оскільки ринок ще дуже молодий, рахувати конкретні прибутки ще важко. Більшість готелів відкрилась у 2024-2025 роках. Антон Тараненко прогнозує справжній бум на 2026-2027 роки. 

"В середньому по ринку можемо говорити про 10% річних. Десь більше, десь менше, варто врахувати також елемент капіталізації по тих об’єктах, які вже мають власний вторинний ринок. А ще 70% всіх проектів на стадії будівництва, тому там про дохідність говорити зарано”, – підсумовує Володимир Копот. 

Артур Лупашко подає наступні дані по об’єктах Ribas: 

"Об'єкти, що запустилися наприкінці 2023 року (Карпатський регіон, формат апарт-готелю), показали у 2024 році дохідність ~621 грн/кв. м на місяць, річний ROI – 5%.

У 2025 році той самий об'єкт – 531 грн/кв. м, ROI – 4%. Ця динаміка відповідає нашим прогнозам: перші роки роботи будь-який готель виходить на планові показники поступово.

Об'єкт, що відкрився у 2024 році (Карпатський регіон, котеджне містечко), за 9 місяців роботи показав ~569 грн/кв. м на місяць, річний ROI – 6%.

Найновіші проекти, відкриті в тестовому режимі наприкінці 2025 – початку 2026 року:

• Карпатський регіон, формат апарт-готелю: 1 квартал 2026 – 216 грн/кв. м, ROI 3% річних. Об'єкт працює кілька місяців. 
• Об'єкти поблизу столиці: 1 квартал 2026 – 806 грн/кв. м, ROI – 8% річних. Один із найсильніших стартів у нашому портфелі. Це показники об'єктів на етапі виходу на планові значення; зрілі проєкти з повним операційним циклом демонструють 9-11% річних.

Головне: інвестори в наші проєкти отримують реальні виплати вже з перших місяців роботи об'єктів. ROI від 4% до 8% річних у гривні – в умовах війни та невизначеності це підтвердження того, що модель працює". 

Міжнародний досвід

За кордоном практика інвестування в апарт-готелі почалась значно раніше і розвинена насамперед у країнах із високим туристичним потенціалом – Франція, Іспанія, Італія, Швейцарія, Австрія, Португалія. Із початку 2010-х років в гру активно включились країни Східної Європи: Чорногорія, Польща, Хорватія, а також Грузія та Туреччина.

У сусідній Польщі сегмент особливо швидко зростав у 2016–2019 роках, коли апарт-готелі стали одним із найпопулярніших форматів інвестицій у нерухомість серед приватних покупців. Девелопери активно рекламували дохідність на рівні 10% річних, а іноді й вище у туристичних регіонах.

Після пандемії COVID-19 інвестори стали більше звертати увагу на реальну заповнюваність, сезонність та якість управління. 

Саме Польща стала одним із прикладів для українського ринку апарт-готелів – особливо щодо моделі "готельної нерухомості" з керуючою компанією та пасивним доходом для власника.

Висновок: чи варто інвестувати?

Висновки експертів підтверджують, що апарт-готелі можуть бути вдалим об’єктом для інвестицій з кількох причин:

• високий середній чек;
• попит на короткострокову оренду;
• попит на внутрішній туризм;
• пасивний дохід через керуючу компанію;
• гнучкість використання.

Водночас прибутковість залежить від багатьох факторів: локації, якості управління, конкуренції, сезонності, безпекової ситуації та рівня сервісу. Саме тому інвестори сьогодні більше уваги приділяють не лише красивій концепції проєкту, а й реальній економіці об’єкта – заповнюваності, витратам та окупності.