-
Ярослава Тюпка
кореспондент
Саме франківські забудовники входять до рейтингів найбільших показників введення в експлуатацію квартир. / Socium Developer
Івано-Франківськ за останні роки закріпив за собою репутацію житлового та будівельного хабу – насамперед через високий попит з боку внутрішньо переміщених осіб. Socium Developer – один із найбільших забудовників області, який будує не лише житлову, а й комерційну нерухомість.
Про те, чи встигає пропозиція за попитом, як працює розтермінування та чому Франківськ цікавий для ринку офісної нерухомості, говоримо в розмові з директором із розвитку будівельної компанії Socium Developer Олегом Доскачем.
Івано-Франківськ користується популярністю серед внутрішніх переселенців. Як це вплинуло на попит і чи встигає за ним пропозиція?
– Питання цікаве. Ми живемо в дуже тривожний час. Попит сьогодні формується, на жаль, не тому, що люди хочуть покращувати житлові умови, а тому що вони змушені їх змінювати. Тобто в центрі уваги – внутрішня міграція.
До повномасштабного вторгнення нашою цільовою аудиторією були люди, які заробляли гроші за кордоном. Вони приїжджали, купляли для себе або дітей, могли продавати менші і купляти більші. Зараз більшість запитів надходить від ВПО. Ви маєте рацію – Франківськ дійсно став хабом. Зрештою, не лише він, а вся західна Україна. Чи ми встигаємо будувати? Хотілось би трохи більше. З огляду навіть не на те, що більший попит, а що дорожчають будівельні матеріали, праця. Це – перший чинник. Другий – на ринку відсутня достатня кількість працівників.
Це питання зарплат чи чогось іншого?
– Справа не в тому, що їх немає чи вони не хочуть працювати. Вони є, але на тлі ризиків, мобілізації чи інших обставин не завжди готові виходити на робоче місце і працювати повноцінний день. Це передусім представники робочих спеціальностей – монолітники, мулярі, підсобні працівники, кранові, зварювальники. Люди, які фактично творять те будівництво руками.
Це змушує нас задуматись, як швидко побудувати. Бо ми розуміємо, що завтра це буде набагато дорожче. І це ляже на плечі споживачів.
Як заробити девелоперу в таких умовах?
– Зараз ми ставимо задачу собі, нашим партнерам, підрядникам, постачальникам, виробникам будівельних матеріалів – зробити, а не заробити. З цією думкою живемо фактично з лютого 2022 року.
І знаєте, напевно, тому ми як компанія розвиваємося, що є сприйняття саме такої парадигми бізнесу, а не іншої. Якщо б ми ставили питання заробити, в нас би не було можливості продати, дати якісний продукт клієнтові.
Але бізнес без прибутку мертвий. Питання в тому, як знайти баланс між зробити і мати ту невелику маржу, яка дає можливість розвиватися.
Ви ставите на якість?
– Наша компанія має позицію: ми не починаємо реалізацію, поки в нас немає дозвільної документації. Поки ми не вийшли на третій житловий поверх. Якщо, наприклад, перший поверх комерційний, то ми починаємо відкривати продаж, коли вже збудований четвертий поверх.
Директор із розвитку будівельної компанії Socium Developer Олег Доскач. Фото Socium Development.
Чому так? Ми не хочемо продукувати недовіру з боку наших споживачів. Ми мусимо мати розуміння, що дійсно добудуємо.
Можливо, це звучить трошки категорично, бо всі вірять, що вони добудують. Але ключове тут не просто отримати кошти.
Якість чи демпінг цін
Як виглядає фінансова модель: перший внесок, розтермінування?
– Ми шукаємо реінвестування власних коштів, залучаємо фінанси в інших співінвесторів, але переважно не фізичних осіб, які купують квартири. І як наслідок формуємо вже будівництво. В загальній структурі витрат це десь близько 25-30%, які ми вкладаємо у свої кошти
Цим і обумовлений перший внесок – 35%. Це мінімальний відсоток, який вони мають заплатити для того, щоб отримати розтермінування до двох років (24 місяців).
Конкуренція у Франківську висока. Це підштовхує до якості чи до демпінгу?
– Конкуренція у Франківську дуже щільна. Тобто, якщо в 2019 році було 68 забудовників, то зараз їх лише 7. Клієнтів стало менше, а вимог більше. Тому виграє не той, хто “гучніше продає”, а той, хто тримає баланс ціни, якості та довіри.
Якщо порівнювати Франківськ і Львів за ціною входу в житло – чому ключова різниця?
– У Франківську квартира часто продається так, що після купівлі можна відносно швидко “доукомплектувати” житло ремонтом і заселитися. Якщо середня ціна однокімнатної умовно 920-950 доларів за кв.м., то вся квартира – приблизно 36-40 тисяч доларів, і ще плюс 10-12 тисяч на ремонт, щоб почати жити.
– У Львові ціни значно вищі: умовно 1400 -1450 доларів за кв.м. навіть не в центрі. Тому ціна питання почати жити у Львові суттєво більша. Саме тому люди для релокації часто розглядають саме Франківськ як більш доступний вхід у нове житло.
Які фактори найбільше тиснуть на ціну квадратного метра зараз?
– Матеріали, електроенергія, праця, генерація, логістика. Є витрати, які раніше не були ключовими, а тепер стають системними. Наприклад, генератори на об’єктах – це необхідність, якщо ти не хочеш простоїв. Адже простої – це втрата темпу, зриви графіка і ще більше здорожчання.
Є базова річ: якщо собівартість зростає, ціна реалізації теж не може не реагувати.
Ви можете спрогнозувати, як зростатимуть ціни далі?
– Прогнозувати важко, бо дуже багато чинників залежать від безпекової ситуації. Але я можу говорити про логіку: собівартість мінімально зростатиме. Це означає, що і ціна реалізації має потенціал рости.
Додатковий фактор – попит. Якщо міграційний потік збільшиться або якщо буде відчутний сигнал стабілізації і частина людей почне повертатися в Україну – попит підштовхне ціни ще сильніше.
“єОселя” – не сотні, а десятки замовлень
Державні програми -”єОселя”, пільгове кредитування – справді рухають ринок?
– Вони дають поштовх, але в них є чіткі вимоги. Наприклад, для “єОселі” потрібна певна стадія готовності об’єкта. Нові проєкти не завжди можуть одразу підходити, бо будівництво ще не на тому етапі. Тому ми з “єОселею” працюємо, але замовлення вимірюються десятками, а не сотнями об’єктів.
Є ще один нюанс: у 2022 році продажі були дуже нестабільні, часто ситуаційні. А коли ринок почав оживати – виникла інша проблема: вільних квартир у готових об’єктах могло бути мало, бо частина була продана раніше.
Будівництво – процес тривалий. Будинок збудувати й здати – це, як правило, півтора-два роки, а в цеглі інколи й довше. Тому наша можливість активніше працювати з інструментами на кшталт “єОселі” залежить від портфеля об’єктів і їхньої готовності.
Від введення в експлуатацію до реального заселення
Якою є ситуація з введенням в експлуатацію? 2024-й називають проривним.
– 2024-й справді був сильним по багатьох на ринку: об’єкти, які будувалися у 2022–2023 роках, дійшли до здачі. Але паралельно був чинник затримок: війна змістила графіки майже всім.
Зараз ключове – повертати ритм і втримувати довіру клієнта: якщо є відхилення на кілька місяців – пояснювати, показувати прогрес, давати людям максимально прозору картину.
Що плануєте вводити в експлуатацію цього року?
– Плануємо передати людям орієнтовно 600 квартир в таких ЖК: 102 квартири – ЖК “Княгинин центр” (перша черга) – близько 102 квартири, ЖК “Козацький” (третя черга) – 340 квартир, “Містечко Південне” (перша черга) – 7 секцій малоповерхової забудови.На об’єктах уже стоять ліфти, фінальні опоряджувальні роботи, благоустрій по частині – на завершенні.
Ви згадували, що допускаєте ремонти ще до формальної здачі, якщо об’єкт фактично готовий. Чому це важливо?
– Бо людям часто потрібно зайти в житло швидше. Якщо будинок уже фактично готовий, немає важкої техніки, і з точки зору безпеки можна організувати доступ – ми шукаємо можливості. Але робимо це з правилами: інструктажі, контроль, розмежування зон, щоб не створювати ризиків.
Це теж частина підходу “зробити”: не просто здати документи, а допомогти людині реально швидше почати нове життя.
Комерція в новобудовах
Ви будуєте також комерційну нерухомість. Як сьогодні почуває себе цей ринок? Хто є основним користувачем таких площ?
– Івано-Франківськ дуже цікавий саме для операторів комерційної нерухомості.
А чому саме?
– Наприклад, орендна ставка у Львові в кілька разів вища, ніж в Івано-Франківську. Ба більше, навіть якщо порівнювати Франківськ з Ужгородом, Тернополем, Рівним чи Луцьком, то там комерційна нерухомість теж недешева. А Франківськ тут має дуже цікавий баланс: для орендаря він значно більш доступний.
Тобто для орендаря це вигідно. А для інвестора?
– От тут якраз починається найцікавіше. Те, що вигідно орендарю, не завжди вигідно інвестору, який купує приміщення під здачу в оренду.
Чому?
– Бо в нього окупність довша. Якщо у Львові інвестор заходить з розрахунком на окупність близько 8 років, то у Франківську це вже 12-13 років. Саме через нижчий розмір орендної плати.
Тому багато забудовників у Франківську комерційну нерухомість не просто продають, а залишають у своєму управлінні й перетворюють на власний бізнес – здають в користування і отримують стабільний, хоч і довший у часі, дохід.
А якщо говорити про конкретні сегменти комерційної нерухомості, що зараз найактуальніше?
– Якщо говорити про склади, то їх фактично вже розібрали. Це зараз один із найцікавіших сегментів і у Львові, і у Франківську, і загалом у Західній Україні.
Чим зумовлений такий попит?
– Не лише потребою у складах як таких. Він напряму пов’язаний із релокацією виробництв. На Прикарпатті, у Львівській області, на Буковині зараз є дуже багато релокованих підприємств. А будь-яке виробництво потребує і площ для розміщення потужностей, і складських приміщень.
Тому складська й виробнича нерухомість сьогодні – це один із найдинамічніших напрямів.
А що з офісною нерухомістю?
– Комерційна нерухомість дуже багатогранна. Тут немає одного універсального сценарію – кожен сегмент розвивається по-своєму.
У Львові в період приблизно з 2010 до 2022 року цей сегмент дуже активно розвивався. Є офіси різних класів, у тому числі класу А – це найдорожчий і найцікавіший сегмент.
У Франківську таких офісних комплексів фактично немає. І, якщо чесно, сьогодні бізнес уже не дуже готовий платити за офіс 40–50 доларів за квадратний метр. Навіть IT-компанії, які були головними споживачами такого продукту, вже не мають тих можливостей, які були раніше.
Який формат офісів має попит зараз?
– Зараз актуальні невеликі офіси, але з дуже хорошими умовами. Що я маю на увазі? Належний рівень опалення, безпеки, паркування, доступності. І ще один важливий момент – багатофункціональність.
Тобто якщо я працюю в офісі, можу спуститися на кілька поверхів нижче, поїсти, купити щось додому або навіть жити поруч – тоді це має сенс.
Саме тому ми орієнтуємося на багатофункціональні комплекси. Один із наших комплексів так і створений: житло, торгові приміщення й офіси в одному середовищі. В іншому комплексі офісна складова теж є, але менша.
Які саме оператори сьогодні заходять у комерційні приміщення?
– Насамперед це ритейл-мережі. Такі як “Аврора”, EVA й інші мережеві оператори, які мають налагоджену логістику і можуть дозволити собі системно працювати.
Також заходить локальний бізнес – кав’ярні, невеликі бутікові бренди, локальні концепції. Це ті підприємці, які розуміють: їм потрібен не просто квадратний метр, а якісний простір із хорошим потоком клієнтів.
Як ви бачите подальший розвиток цього ринку?
– Ми не прогнозуємо, що сегмент комерційної нерухомості буде згортатися. Навпаки – він буде розвиватися, особливо в Західній Україні.
Передусім це буде складська і виробнича нерухомість, далі торговельна, і вже потім – офісна.
Про енергоефективність і сучасні рішення
Енергетика – сьогодні дуже актуальна тема. Як змінюється попит на енергоефективне житло, і що ви впроваджуєте в цьому напрямку?
– Будівельні матеріали, що використовуються останні 10–15 років, уже дуже добре вирішують питання енергоефективності. Сьогодні практично неможливо уявити новий будинок без якісного утеплення фасаду – пінопластом чи мінеральною ватою, залежно від проєкту. Наприклад, 15 сантиметрів пінопласту – це фактично плюс півтори цегляної кладки в контексті теплоефективності.
Озелення ЖК є важливим елементом організації житлового простору. Фото Socium Development.
Чи є певний спосіб оцінити якість будинку ще до заселення?
– Є навіть дуже простий побутовий тест. Якщо в будинку ще немає опалення, але ви торкаєтеся відкосу біля вікна – і він холодний, значить, є питання до теплоізоляції. Якщо відкос теплий – питання, як правило, зняте. Такі речі дуже швидко показують якість монтажу вікон, зовнішнього утеплення.
Про концепцію житлових комплексів
Якщо говорити про вашу концепцію: це більше “місто в місті” чи клубний формат?
– Я скажу так: якщо один забудовник не буде переймати щось добре в іншого, ринок просто не буде розвиватися.
Свого часу у Франківську компанія “Ярковиця” дуже вдало реалізувала концепцію “місто в місті” в “Калинoвій Слободі”. На той момент це була фактично окраїна, поле. І багато хто не вірив, що з цього щось вийде. А сьогодні це один із найцікавіших комплексів міста.
Ми теж використали концепцію “місто в місті” у своєму ЖК “Козацький”, але вже з урахуванням сучасних підходів.
Що саме ви додали?
– Більше якості, більше естетики, більше життя в деталях.
Наприклад, ми не висаджували дерева “на виріст” – ми одразу висадили сад. У нас дерева по 2,5–3 метри. Є суцвіття, трави, колоновидні дуби. Це створює атмосферу одразу, а не колись через десять років.
Ви говорили, для вас важлива не лише сама будівля, а й простір між будинками.
– Безумовно. Якщо норма між будинками – 6–8 метрів, у нас між будинками 22 метри. Ми свідомо не йдемо в максимальне ущільнення забудови.
Наприклад, у “Містечку Південному” ми не пішли в висотність. Це малоповерхова забудова – 5-7 поверхів. Там передбачений приватний дитячий садок, поруч є можливість розвитку спортивної інфраструктури.
Про плани компанії
Які об’єкти плануєте вводити в експлуатацію цього року?
– Ми плануємо вводити в експлуатацію першу чергу “Княгинин Центр”, третю чергу ЖК “Козацький” і першу чергу “Містечка Південного”.
Якщо говорити загалом, то це близько 600 квартир, які мають бути передані людям. У більшості цих об’єктів уже стоять ліфти, тривають фінальні опоряджувальні роботи, завершується благоустрій.