-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондентка
Аналіз ринку офісної нерухомості Києва у 2025 році: ціни, попит і нові тренди
Київський ринок офісної нерухомості відновлюється, причому системно і з відчутними результатами. Вакантність падає, орендні ставки ростуть, ділова активність повертається навіть в умовах тривалих бойових дій.
Як фіксують аналітики Delo.ua, офісний сегмент став одним із індикаторів ширшого пожвавлення ринку в столиці. Що саме відбувається, які цифри за цим стоять — і що це означає для орендарів, власників та інвесторів?
- Попит повернувся, і це видно в цифрах
- Вакантність падає, але нерівномірно
- Орендні ставки демонструють стабільність на тлі зростання
- Київ залишається поза конкуренцією
- Що шукають орендарі у 2026 році?
- Очікується повільне, але стійке відновлення
Попит повернувся, і це видно в цифрах
За даними InVenture, з посиланням на CBRE Ukraine, річний обсяг валового поглинання офісних площ у Києві у 2024 році склав близько 129 000 кв. м, що на 42% більше, ніж роком раніше. Показово, що це лише на 4% нижче довоєнного рівня 2021 року. Фактично ринок майже повернувся туди, де був до повномасштабного вторгнення.
Структура угод при цьому суттєво змінилася. Переважають невеликі транзакції площею 200–500 кв. м, тобто малий і середній бізнес активно переїжджає з непрофесійних приміщень до об’єктів класу А та В. Серед великих угод виділяються оренда 5 700 кв. м компанією зі сфери ІТ та телекомунікацій у БЦ «Доміно» та 4 200 кв. м локальною агрокомпанією у БЦ «Євразія» класу А.
ІТ та телекомунікації залишаються найактивнішим сектором із часткою 25% у структурі попиту. На другому місці — публічний сектор (державні та неприбуткові організації) з часткою 15%.
Вакантність падає, але нерівномірно
Станом на кінець 2024 року середня вакантність офісних площ у Києві знизилася до 22%, на 2,7 відсоткового пункту менше, ніж на початку року. Це перший значний річний приріст заповненості з довоєнного 2021-го.
Але важливий нюанс: зниження відбувається нерівномірно. Найвідчутніше воно у класі В. Вакантність тут впала до 22,1% (-5 п. п. за рік), насамперед завдяки переїздам орендарів із непрофесійних будівель. Клас А залишився стабільним на рівні 22,7%. Основна частина вільних площ сконцентрована у двох категоріях об’єктів:
- нові будівлі, де деякі об’єкти майже повністю вакантні через слабкий попит на необлаштовані площі;
- менш якісні будівлі за межами центрального ділового району, де відсутність укриттів і застарілі інженерні системи роблять їх непривабливими для сучасного орендаря.
Тенденція очевидна, і вона показує, що ринок розшаровується. Якісні об’єкти з укриттями та сучасною інфраструктурою заповнюються, поки решта простоює.
Орендні ставки демонструють стабільність на тлі зростання
Ефективна орендна ставка у найкращих об’єктах столиці залишилася стабільною на рівні $19/кв. м на місяць (-5% р/р). Запитувані ставки коливаються в межах $16–22/кв. м у класі А та $8–15/кв. м у класі В.
Але це лише частина картини. За даними аналітичного інструменту ГІС «Увекон», оренда офісних приміщень у Києві у вересні 2025 року в середньому становила $16,3/кв. м на місяць, тобто на 17% більше, ніж у грудні 2024-го ($13,9/кв. м). Невеликі офіси до 100 кв. м здаються дорожче: близько $18/кв. м, середні (100–300 кв. м) — $15/кв. м, великі (300–1000 кв. м): близько $13/кв. м.
Отже, що саме змінилося у підходах до ціноутворення:
- розрив між декларованими та ефективними ставками в найкращих об’єктах поступово скорочується — орендодавці перейшли до реалістичнішого підходу;
- ринок повернувся до стандартних 3–5-річних договорів, але зі збереженням гнучких умов (опції дострокового виходу);
- частина власників досі фіксує умови «до закінчення воєнного стану» — як спосіб утримати орендаря в невизначений час.
Київ залишається поза конкуренцією
На ринку продажу офісів Київ традиційно утримує першість. За даними ГІС «Увекон», середня ціна продажу офісних приміщень у столиці у жовтні 2025 року становила близько $2 511/кв. м, тобто майже вдвічі більше, ніж у Львові ($1 405/кв. м) або Вінниці ($1 509/кв. м), і у 5–6 разів більше, ніж у прифронтових регіонах. Внутрішня диференціація по столиці також суттєва:
- Печерський район: близько $2 794/кв. м;
- Голосіївський та Шевченківський: близько $2 515/кв. м;
- Дніпровський та Деснянський: $906–1 310/кв. м.
Різниця між центром і периферією майже триразова. І скоріш за все, вона буде зберігатися: центральні райони з розвиненою інфраструктурою та укриттями продовжують залучати платоспроможних орендарів.
Що шукають орендарі у 2026 році?
Вимоги до офісу змінилися фундаментально. Якщо до 2022 року ключовими критеріями були локація та ціна, то сьогодні до них додалися:
- наявність облаштованого укриття;
- резервне електроживлення (генератор або ДБЖ);
- сучасна IT-інфраструктура та структурована кабельна мережа;
- гнучке планування під гібридний формат роботи.
Цікавий тренд простежується щодо поверху, де ціна офісів на першому поверсі за 2025 рік зросла на 30%, тобто до $1 542/кв. м і майже зрівнялася з останнім поверхом ($1 603/кв. м). Причина проста: перший поверх дає легший доступ до укриття, можливість встановити окремий генератор і автономний вхід. Безпека перемогла престиж висоти.
Очікується повільне, але стійке відновлення
Подальший розвиток ринку офісної нерухомості визначатиметься кількома факторами. По-перше, безпековою ситуацією: кожна нова хвиля обстрілів безпосередньо впливає на готовність бізнесу розширювати або відкривати офіси. По-друге, динамікою економічного відновлення: зростання ділової активності формує органічний попит на площі. По-третє, якістю самих об’єктів: поляризація між сучасними безпечними офісами та застарілими будівлями без укриттів лише посилюватиметься.
Тож, очікується, що вакантність продовжить повільно знижуватися, орендні ставки помірно зростати, а нова пропозиція залишатиметься обмеженою. Для орендаря це означає звужений вибір якісних об’єктів за прийнятною ціною. Для власника сучасного БЦ, своєю чергою, стабільний попит і можливість поступово відновлювати ставки до довоєнних рівнів.