Обсяги будівництва за роки повномасштабної війни просіли. / Freepik
Оновлені умови державної програми “єОселя” у 2026 році вже змінюють поведінку покупців на ринку житла. З одного боку, іпотека стала більш доступною для окремих категорій, з іншого – жорсткіші обмеження змістили попит у бік компактнішого та доступнішого житла. На цьому тлі програма продовжує стимулювати ринок іпотеки та підтримувати попит на новобудови.
Про це це розповіла Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ, передає Delo.ua.
Іпотека – рушій первинного ринку
За словами банкірки, йдеться не лише про можливість громадян мати власне житло. Іпотека має велике значення також і для будівельної галузі, суміжних сегментів та внутрішнього попиту в цілому.
Також Олена Дмітрієва повідомила, що у 2025 році було видано 1467 іпотечних кредитів, тоді як у 2024 їх було лише 747. Також минулоріч кількість виданих кредитів була на 20% більша, ніж у 2021, коли число іпотек сягало 1217.
Такі цифри свідчать про суттєве зростання ринку новобудов, що раніше вважався надто дорогим та ризикованим для більшості українців. Разом із тим дуже невелика кількість людей наразі купує житло в кредит – лише 0,9% від кількості квартир на початкових стадіях будівництва.
“Ринок має дуже значний потенціал для подальшого розвитку, а іпотека лише починає розкриватися як системний драйвер первинного житла. Сьогодні саме іпотека поступово стає одним із ключових інструментів відновлення первинного ринку житла в Україні. Для багатьох родин кредит фактично став єдиною реальною можливістю придбати квартиру в новобудові”, – зазначила вона.
Банкірка зауважила, що саме “єОселя” нині є ключовим драйвером зростання ринку. Саме вона охоплює 99% кредитів на первинному ринку. Відтак, держава стимулює сегмент кредитування новобудов, який би розвивався значно повільніше без такого інструменту.
До речі, лише 6 банків із 16, що працюють на первинному ринку, видають іпотечні кредити.
“Саме державна програма “єОселя” зараз формує основний імпульс для розвитку іпотеки на первинному ринку. І якщо говорити про пожвавлення попиту на нове житло, то сьогодні це насамперед заслуга цього механізму”, – зазначила Дмітрієва.
Іпотека відіграє величезну роль не лише у житловому питанні. За даними банку, у 2025 році загалом 9 млрд грн кредитних коштів пішло на купівлю квартир на первинному ринку. При цьому частка іпотек на первинному ринку сягнула 57% від загальної кількості кредитів, тобто їх кількість перевищила число кредитів на вторинному ринку.
Для порівняння, у 2024 році обсяг таких кредитів становив лише 4,8 млрд грн, що дорівнювало 32% від загального іпотечного портфеля.
“Іпотека дедалі відчутніше стимулює появу нової пропозиції на ринку. Адже коли кредитні кошти спрямовуються в новобудови, вони працюють значно ширше, ніж просто на купівлю квартири. Вони підтримують будівництво, суміжні галузі, зайнятість і внутрішній попит. Тому розвиток іпотеки на первинному ринку — це і житло для людей, і ширший економічний ефект, що вкрай важливо в умовах тривалої війни”, – звернула увагу Олена Дмітрієва.
Обсяги будівництва стримують ринок іпотеки
За її словами, попри пожвавлення кредитування, будівельна галузь досі дуже відстає від довоєнних показників. У 2025 році в експлуатацію ввели лише 63% квартир від рівня 2021-го. Навіть у порівнянні з 2024 роком цей показник навіть трохи скоротився. Це свідчить про те, що відновлення дуже нестабільне, а стримувальні фактори – відчутні.
Не справляють враження і обсяги нового будівництва: у 2023-2025 роках кількість квартир, які почали будувати, становить лише 65% від введених в експлуатацію. Це означає, що ринок переважно завершує старі проєкти, а не запускає нові. Хоча у 2025 році активність зросла – кількість нових квартир була на 53% більшою, ніж роком раніше, – загальний рівень наразі становить лише 44% від показників 2021 року.
“Попри позитивну динаміку іпотеки, темпи нового будівництва поки що все ще відстають від реальних потреб ринку. А це означає, що поряд із підтримкою покупця потрібні додаткові стимули і для забудовників”, – зауважила Олена Дмітрієва.
Є також тенденція, що банки обережніше ставляться до кредитування класичної “первинки” і воліють готове житло від забудовника.
У 2025 році на купівлю готового житла від забудовників видали 3249 кредитів, тоді як на первинному ринку – лише 1467. Таким чином, готове житло фінансувалося у 2,2 раза активніше.
“Вочевидь, нове житло вже стало головним вектором розвитку іпотечного ринку. Саме тому подальший розвиток іпотеки має стратегічне значення. Для забудовників критично важливо фіксувати не лише потенційний інтерес покупця, а саме платоспроможний попит, підкріплений кредитними механізмами. Іпотека є своєрідним містком між можливістю громадянина придбати житло та готовністю забудовника запускати нові проєкти. Чим стабільнішим і зрозумілішим буде цей інструмент, тим сильнішим буде його вплив на весь ринок”, – вважає Олена Дмітрієва.
Іпотечне кредитування нерівномірно представлене у регіонах. У 2025 році 64% усіх позик припало на Київ і Київську область. Загалом же п’ять регіонів-лідерів акумулювали 86% іпотеки: Київ – 44,6%, Київська область – 19,3%, Львівська – 14,6%, Івано-Франківська – 4,5% та Полтавська – 3,1%. Така структура вказує на значний потенціал для розвитку іпотеки в інших регіонах.
Додатковий імпульс цьому може дати мережа акредитованих об’єктів у межах програми “єОселя”. Наразі ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” (“Укрфінжитло”) акредитувала 338 житлових комплексів по країні. Це розширює можливості для позичальників, адже вони отримують не лише доступ до кредитування, а й ширший вибір житла, що відповідає умовам програми.
Зміни в “єОселі”
Олена Дмітрієва також звернула увагу на нещодавні зміни в програмі “єОселя”, затверджені постановою КМУ №1637. Зокрема, до пільгових категорій, які можуть отримати іпотеку під 3%, включили мобілізованих військовослужбовців.
Також оновлені підходи до фінансування придбання майнових прав: дозволено операції з другим і наступними відчуженнями майбутнього житла, водночас виключено можливість фінансування через договори купівлі-продажу деривативів.
Також оновлені параметри щодо площі та вартості житла. Нормативна площа тепер становить 52,5 кв. м для домогосподарства з однієї-двох осіб із додатковими 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї, а максимальна площа квартири обмежена 115,5 кв. м.
Водночас ціна за квадратний метр і загальна вартість об’єкта можуть перевищувати встановлені граничні показники не більш ніж на 10%, при тому що саму граничну вартість “квадрата” підвищили вдвічі.
Перші ефекти цих змін уже відчутні. У березні 2026 року на первинному ринку видали рекордні 240 іпотечних кредитів. Водночас зменшилася частка дорогого житла: якщо у 2025 році квартири вартістю понад 3 млн грн становили 37% придбаних в іпотеку, то в березні 2026-го – вже 24%. Крім того, скоротилися і середні площі: житло до 50 кв. м обрали 62% позичальників проти 37% роком раніше.
“Оновлені умови “єОселі” вже впливають на структуру попиту. Програма дедалі чіткіше працює як інструмент підтримки масового, більш доступного житла. Позичальники частіше обирають компактніше й доступніше житло, а рекордна кількість кредитів, виданих у березні 2026 року, свідчить про одне: попит на доступну іпотеку в Україні є і він здатен зростати”, – зазначила Олена Дмітрієва.
Банкірка очікує, що у 2026 році програма “єОселя” й надалі залишатиметься ключовим драйвером іпотечного кредитування на первинному ринку. Водночас, щоб іпотека стала повноцінним інструментом відновлення житлового будівництва, необхідно активніше залучати банки до співпраці з регіональними забудовниками та розширювати їхню участь у фінансуванні новобудов. У нинішніх умовах саме готовність фінансових установ кредитувати первинний ринок може стати вирішальним фактором для запуску нових проєктів і поступового відновлення зростання галузі.
“Для повноцінного відновлення первинного ринку потрібні два паралельні чинники: доступна іпотека для покупця і більша готовність банків працювати із забудовниками. Лише баланс попиту і пропозиції дасть змогу ринку перейти від точкового відновлення до системного зростання”, – резюмувала Олена Дмітрієва.
Нагадаємо, державна програма доступної іпотеки “єОселя” видала 25 тисяч кредитів на загальну суму понад 43,5 млрд грн, забезпечивши власним житлом близько 75 тисяч громадян.