В Україні, попри повномасштабну війну, дефіцит електроенергії, брак кадрів, проблеми з логістикою і постійні ракетні атаки, продовжують працювати сотні забудовників. Тільки у Києві черги будують у 188 житлових комплексах. І хоча собівартість будівництва стрімко зростає, забудовники не поспішають перераховувати ціни.
Однак так буде не завжди. З кожним місяцем будівництво дорожчає. Крім того, одразу після закінчення повномасштабної війни очікується значне зростання попиту, яке неодмінно призведе і до можливості підвищувати ціни.
Про те, як і коли подорожчають квартири у новобудовах, читайте в матеріалі.
Що дешевше: новобудова чи вторинка
Вартість нерухомості залежить від десятків факторів: починаючи від району, навколишньої інфраструктури та закінчуючи якістю підлоги й дружністю (чи навпаки) сусідів. Поверх, якість будівництва, краєвид із вікна, навіть історія будинку й доля попередніх власників – усе враховується і впливає на ціну.
Крім того, вартість квадратного метра в однокімнатній квартирі завжди буде вища, ніж у квартирі з кількома кімнатами.
Середня ціна розмиває всі ці деталі, однак дозволяє простежити тенденцію. В січні 2023-го різниця між квадратом в однокімнатній квартирі у новобудові та на вторинці у Києві була на рівні 2,3 тис. грн (48,3 тис. грн у новобудові та 50,6 тис. грн – на вторинці). Тобто на вторинці було приблизно на 4,7% дорожче.
Ціни на вторинці зростають значно швидше, ніж у новобудовах. Це можна пояснити тим, що на вторинці вартість зафіксована в доларах і миттєво змінюється у гривні після подорожчання валюти. Ціни в новобудовах теж залежать від курсу, однак формуються залежно від вартості будівельних робіт. Звісно, коли дорожчає долар, зростуть ціни і на імпортні матеріали, послуги деяких підрядників тощо.
У червні різниця між вартістю у новобудові та на вторинці сягнула вже 15,6% (50,3 тис. проти 58,1 тис. грн на вторинці). Вартість нерухомості неодмінно зростатиме й на первинному ринку. На це впливатимуть зокрема й відключення електроенергії. Забудовникам доводиться або відкладати проведення робіт (що також призводить до зростання вартості), або використовувати генератори. Останній варіант призводить до різкого зростання видатків на електроенергію.
«Від початку цього року собівартість будівельних робіт уже зросла на 10-15%. Унаслідок валютних коливань і збільшення вартості перевезень дорожчають матеріали. Окрема стаття видатків, що в поточних умовах важко прогнозована, – електроенергія. Заживити процеси на майданчику від генератора дуже дорого. Варто також згадати про зростання оплати праці будівельників», – розповідає Анна Лаєвська, комерційна директорка «Інтергал-Буд».
Змінюються і вимоги до квартир. Покупці звертають увагу на наявність укриття, близькість до об’єктів, які потенційно можуть стати ціллю для ракетних атак російських окупантів, поверховість, а тепер і наявність альтернативного джерела живлення ліфтів, насосів, освітлення під час відключень.
Артур Пилипчук, член ради Асоціації фахівців із нерухомості, пояснює: перше, на що звертають увагу при виборі квартири, – це локація. Але якщо в одній локації є два об’єкти-конкуренти, то покупець, імовірніше, вибере той, який розміщений у будинку з генератором, батареями чи сонячною станцією.
«У будинку, де є альтернативне живлення на час відключень, дійсно може трішки зрости ціна на квартири через те, що між двома схожими варіантами оберуть той, де вирішено питання живлення. Але цілком імовірно, що конкурентну перевагу матиме квартира в будинку без генератора, яка менше коштує», – пояснює рієлтор.
Відключення електроенергії, а також подорожчання матеріалів і дефіцит будівельників дійсно значно збільшили собівартість новобудов, каже Пилипчук. Однак забудовники не можуть миттєво та значно підвищити ціни, бо втратять покупців. Тому замість цього вимушені зменшити маржинальність, змінювати планування – робити все, щоби зменшити собівартість будівництва.
Наприклад, біля Києва активно будують ЖК зі смартквартирами. Найчастіше це п’ятиповерхові будинки без ліфтів із закритою територією. Тут можна натрапити на квартири площею до 20 квадратів. Однак якщо раніше можна було значно заощадити, якщо інвестувати у квартиру на перших етапах будівництва, зараз така можливість практично відсутня.
«Протягом останніх двох років ми перебуваємо в нетиповій для ринку нерухомості ситуації, коли вартість квадратного метра на старті будівництва може не відрізнятись від вартості в уже готовому будинку або відрізнятись дуже несуттєво. Це пов’язано з тим, що проєкти, які наразі мають статус завершених чи наближаються до цього, будувались за іншої собівартості. Нові ж об’єкти суттєво дорожчі. Девелопери просто не можуть демпінгувати й пропонувати їх на 30-40% дешевше за актуальну пропозицію у зданих будинках», – пояснюють в «Інтергал-Буд».
Ціни на квартири в новобудовах неминуче зростатимуть. Різке подорожчання можливе після війни
Кількість готового житла зменшується. З часом, коли доступних до продажу квадратів у готових чи майже готових будинках не залишиться, ситуація вирівняється. «Ми матимемо нові ціни, що будуть істотно вищі за вартість нерухомості у 2021 році», – пояснює Анна Лаєвська.
Артур Пилипчук переконаний: після перемоги України активно розвиватиметься іпотека, зростатиме попит. Окрім того, на початок цього року, за підрахунками KSE, сума збитків унаслідок руйнації житлових будівель уже сягнула 58,9 млрд доларів. Замість зруйнованих будинків необхідно буде зводити нові.
«У розрізі угод нашої компанії продажі з метою заробітку сягають 15-20%. Після війни кількість таких угод значно зросте. І не лише внаслідок активізації українських інвесторів. Вітчизняним ринком первинки активно цікавляться іноземні інвестори», – розповідають в «Інтергал-Буд».
Зростання цін неминуче. Спочатку воно відбуватиметься за рахунок подорожчання собівартості будівництва і стримуватиметься низькою купівельною спроможністю і відносно невеликим попитом. Однак одразу після війни ціни впевнено зростатимуть разом із попитом.
Точні прогнози щодо того, як розвиватиметься ситуація, робити вкрай складно. Ті, хто зараз купує нерухомість, з одного боку беруть на себе більше ризиків у період повномасштабної війни, а з іншого – отримують можливість придбати нерухомість до можливого значного подорожчання.
