Главная / Новости / Метр перемен

Метр перемен

Фото: Александр Тарасенков / ТАСС

2018 год оказался отмечен для рынка недвижимости рядом нетривиальных нововведений и нетипичных тенденций как в спросе, так и в предложении. «Лента.ру» опросила ведущих игроков рынка о том, как они видят сегодняшнюю ситуацию, и узнала, чего покупателям ждать в обозримом будущем.

Высокий спрос

«По итогам трех кварталов 2018 года можно сказать, что за нынешний год существенно выросло количество заключенных сделок», — отмечает директор департамента продаж «Донстрой» Анна Коробкова, уточняя, что за девять месяцев 2018 года в компании было продано на 55 процентов больше квартир, чем за тот же период годом ранее.

«Косвенно такая динамика говорит о росте количества инвестиционных сделок, — поясняет эксперт. — Сегодня инвестор — не только профессионал, который приобретает недвижимость с целью заработать, но и тот, кто считает недвижимость самым надежным и простым способом сохранить свои сбережения. Особенно это бросается в глаза при малейших колебаниях доллара».

О необычно высокой активности покупателей в 2018-м говорит и Екатерина Кутумова, вице-президент по маркетингу и связям с общественностью Группы ПСН. «В этом году у нас был всплеск покупательской активности в августе — чего обычно не бывает. Сейчас доллар стал дороже — и мы видим, как продажи пошли вверх», — рассказывает эксперт. Помимо инвестиционной привлекательности, отмечает эксперт, спрос на жилье объясняется и ростом его доступности для конечных покупателей.

«Сегодня на рынке действительно есть много предложения — и по очень хорошим ценам, которых раньше в Москве не было, — поясняет Екатерина Кутумова. — Сложно представить себе, чтобы пять лет назад за пять миллионов рублей можно было приобрести однокомнатную квартиру в пределах МКАДа. А сейчас можно, потому что рынок изменился. Сегодня это рынок покупателя, а не продавца. У покупателя есть выбор рассматривать то, что соответствует его возможностям и предпочтениям».

Впрочем, по прогнозам экспертов, продлится это недолго.

Новые правила для застройщиков

«Еще одним генератором покупательского спроса в этом году стали слухи о подорожании недвижимости в связи с принятием изменений в ФЗ-214, — характеризует ситуацию Анна Коробкова. — Как следствие, период от первого звонка до входа в сделку существенно сократился».

Новые правила работы застройщиков действительно заметно сказались на рынке — хотя большинство компаний пока строит еще по старым разрешениям, уже очевидно, что при переходе на эскроу-счета минимальная планка стоимости жилья в новостройках неизбежно поднимется. «Застройщику будет неинтересно предлагать покупателю квартиры по стартовым ценам, то есть инвестиционная составляющая рынка недвижимости будет минимизирована», — поясняет Анна Коробкова.

С другой стороны, сделки с новостройками станут безопасными для дольщиков, напоминает эксперт: «Даже если бизнес-модель девелопера будет неправильна и ему не удастся достроить дом до конца, у банка всегда будут деньги на завершение стройки или на возврат вложенных средств покупателям». Так что с переходом на новые правила в России перестанут появляться новые обманутые дольщики. Но жилье все-таки подорожает.

«Пока все наши объекты строятся по старым разрешениям, — рассказывает Екатерина Кутумова. — В будущем же очень многое будет зависеть от того, насколько грамотно будут учтены интересы всех сторон: застройщика, покупателя и банка. Ведь если условия для бизнеса будут сложными (в частности, высокие процентные ставки на проектное финансирование от банков) — то это может привести к росту цены за квадратный метр, и отразится в первую очередь на потребителе».

При этом, подчеркивает эксперт, маржинальность застройщиков сейчас находится на довольно скромном уровне. «На текущий момент 20-25 процентов — это очень хорошие показатели, — говорит Кутумова. — Рынок девелопмента сильно зависит от экономической ситуации в стране, от закупочных цен на стройматериалы, курса доллара (есть ряд позиций, которые закупаются за рубежом). Каждый год строить становится все дороже и дороже».

Доступная ипотека

Как подчеркивает Екатерина Кутумова, важным драйвером рынка новостроек остается ипотека — на объектах компании доля покупателей-ипотечников достигает 70-80 процентов.

Любопытно, что спрос на жилищные кредиты растет, в том числе и в бизнес-классе, и в элитном сегменте. «Наиболее заметный прирост ипотечных сделок заметен именно в традиционно непопулярных для ипотеки сегментах: премиум и элитном классе, — рассказывает Анна Коробкова. — По данным нашей компании, прирост составил 113 и 130 процентов соответственно. Во многом это связано с тем, что покупателю выгоднее воспользоваться удобным и дешевым кредитом, чем доставать деньги из бизнеса».

Несмотря на рост ключевой ставки ЦБ и последовавшее за ним повышение ипотечных ставок рядом банков, кредиты на жилье останутся доступными для населения, подчеркивает Коробкова. «Девелоперы сегодня не ограничиваются базовыми кредитными условиями и разрабатывают совместно с банками специальные ипотечные программы, — поясняет эксперт. — Например, мы совместно с банком ВТБ с октября предлагаем своим клиентам ипотечный кредит под 5 процентов годовых при покупке квартир в ряде проектов».

Московские новостройки в топе

Снижение среднего бюджета покупки жилья в столице привело к тому, что спрос переориентировался с пригородного рынка на московский. «Несколько лет назад недвижимость в Подмосковье действительно была существенно дешевле, чем в Москве, — поясняет Екатерина Кутумова. — Сейчас ситуация изменилась, цены скорректировались, и выгода покупки жилья в области или Новой Москве уже не кажется такой очевидной. Люди не желают покупать квартиры за городом, когда у них есть возможность получить хорошие предложения в Москве. Так что подмосковная недвижимость сейчас переживает не лучшие времена».

Возможной альтернативой новостройкам столицы может быть вторичное жилье в сложившихся районах, но, как подчеркивает Анна Коробкова, квартиры в старых домах по своим характеристикам уступают новостройкам. «Новые проекты сделали такой качественный скачок вперед с точки зрения как планировочных решений, так и концепции, что вторичка не в состоянии конкурировать с ними, — говорит эксперт. — Тем более что, пожалуй, сложно назвать район Москвы, в котором бы сегодня не велась активная стройка».

«”Вторичка” теряет позиции на рынке в целом. Во многих районах рядом с домами семидесятых или восьмидесятых годов появляются новостройки — и это уже жилье совершенно другого уровня: качественные жилые комплексы с красивыми лобби вместо привычных подъездов, удобными спортивными и игровыми площадками, с панорамными окнами, — развивает тему Екатерина Кутумова. — Вторичному жилью сложно конкурировать с такими квартирами. Поэтому цены на “вторичку” продолжают снижаться, при этом инвестиционная составляющая здесь тоже сомнительная: перепродать квартиру дороже, чем приобрел, будет крайне сложно».

Момент для покупки жилья в столичных новостройках опрошенные «Лентой.ру» эксперты считают оптимальным, причем это касается любого ценового сегмента. «В первую очередь, я бы обратила внимание на наши проекты комфорт-класса, которые мы вывели на рынок в 2018 году, — говорит Анна Коробкова. — Это ЖК “Огни” в Раменках, и Fresh на юге Москвы. Первый интересен тем, что это недвижимость по цене от 145 тысяч рублей за метр в премиальной локации. Второй находится в 100 метрах от метро и располагает рядом премиальных характеристик: панорамные трехметровые окна, потолки до 3,5 метра и т.д. При этом цены на старте начинаются от 125 тысяч рублей за метр». В более дорогом сегменте эксперт советует обратить внимание на уже введенный в эксплуатацию ЖК «Сердце Столицы», построенный на берегу Москвы-реки.

Среди объектов комфорт-класса, реализуемых ПСН, Екатерина Кутумова отмечает ЖК SREDA на Рязанском проспекте, строящийся по проекту известного испанского архитектора Рикардо Бофилла, микрорайон «Домашний» в Марьино от голландского бюро MLA+, а также ЖК «Гринада» в Северном Бутово, строящийся на границе с лесопарком. Цены в перечисленных проектах начинаются от 150 тысяч рублей за метр.

«В элитном сегменте мы представлены комплексом особняков “Полянка/44” на Большой Полянке и элитным жилым кварталом I’M на Садовом кольце, — добавляет эксперт. — Над проектами работала международная команда: архитектурные бюро John McAslan + Partners, David Walker Architects, MLA+ и ландшафтные дизайнеры из бюро Gillespies и Хайко Ферхааген. Отличительная особенность проектов — большие внутренние сады. Для жилой недвижимости в центре Москвы это большая редкость».

Источник: lenta.ru

No votes yet.
Please wait...
Voting is currently disabled, data maintenance in progress.

Смотрите также

Пятый квартал ЖК «Ясно.Янино» аккредитован по военной ипотеке

Банк «РОССИЯ» аккредитовал по программе военной ипотеки еще два дома в составе ЖК «Ясно.Янино» — …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *