Татарский застройщик хочет построить автономный жилой квартал в Курортном районе Петербурга. На пятне в 100 га через 12 лет будут проживать не менее 13 тыс человек, которым не придется выезжать за пределы квартала — все будет в пешей доступности. Члены Градсовета не впечатлились — квартал не автономен, а отрезан: добраться и выбраться из этой утопии будет крайне сложно. Рядом маячит и конюшенный проект Алексея Миллера.
Территория проектирования «зажата» сразу несколькими серьезными ограничениями, сходу признался на Градсовете глава компании-проектировщика БКН-Проект Леван Харазов. Основной ограничитель — железная дорога (с востока) и ее охранная зона, с севера территория граничит со старыми армейскими складами и бараками, с востока — с территорией бывшего аэродрома «Горская», принадлежащего Минообороны. Сейчас на нем занимается ДОСААФ — там стоят два самолета ЯК, практикуются прыжки с парашютом. Плюс, в нескольких местах площадка примыкает к зоне лесов, а это федеральная собственность. Ограничивает площадку с востока перспективная рокадная магистраль М49, которая выходит, в перспективе к Лахте.
«Мы понимаем все ограничения и по инженерии и по транспортной составляющей. Поэтому идеология участка — развиваться как локальная, замкнутая территория с точкой притяжения внутри, а не снаружи, территория будет абсолютно самодостаточной», — пообещал господин Харазов. В частности, в течение 12 лет в 11 очередей здесь построят более полумиллина квадратов жилья (площадь квартир 371 тыс. кв. м), административные здания для муниципалитета, четыре детсада, две школы, Дом Культуры, торговый центр и т.д.
Сам квартал представляет собой замкнутый контур с окаймляющей застройкой небольшими четырехэтаными жилыми группами с внутренними дворами. В середине квартала предусмотрено большое бульварное кольцо с велодорожками, внутри кольца — большая парковая зона с искусственным водоемом и детскими площадками.
Все было красиво, пока разговор не защел о транспорте. Заказчик, компания «Унистрой» подготовился — провел переговоры с РЖД и даже получил «добро» на строительство отдельной платформы электричек в границах квартала. Вторым плановым мероприятием стали переговоры о строительстве рокадной магистрали по восточной границе участка (М49). Как рассказал господин Харазов, заказчик уже провел переговоры с КРТИ и взял на себя обязательство (оно будет прописано в договоре развития территории по механизму КУРТ) по разработке проектной документации и строительству магистрали от КАД до южной границы участка. Компания будет строить магистраль поэтапно, параллельно с введением очередей.
Именно эта магистраль и стала камнем преткновения в ходе Градсовета. По словам рецензента, главы одноименной архитектурной студии Сергея Бобылева, строить концепцию развития квартала устойчивого развития на объекте, который вообще вынесен за рассчетный срок Генплана — неправильно. А правильным шагом, по его мнению, было бы предусмотреть не бульвар, а главную улицу квартала, которая шла бы с юга на север и выводила бы на КАД по существующей улично-дорожной сети.
По словам архитектора Сергея Орешкина, проектировщики вообще никак не учли существующие рядом с пятном дороге, да и выездов на КАД в перспективе не хватит. Сейчас он в этой локации вообще один — чуть восточнее Горской, проектировщик обещает согласовать с Автодором второй съезд, но…
Ситуация осложняется тем, что с основной для квартала магистрали, Приморского шоссе, не будет левых поворотов в принципе — запрещают власти и ГИБДД. Чтобы вывести из квартала трафик в сторону города именно по ПРиморскому нужно строить развязку, но согласовать ее, по мнению членов Совета, будет чрезвычайно непросто. Впрочем, доказать что-то кому-то пока сложно — у проектировщиков на руках нет рассчетов по интенсивности потоков, но они обещают представить ее позже.
«Я перед собой вижу довольно тоскливую утопию, все эти одинаковые разорванные кварталы, эдакий райцентр, — поразмышлял Евгений Герасимов. — Все это могло иметь право на существование, но! Вся концепция построена на том, что через государственный лес идет какая-то перспективная государственная дорога. Но дороги нет, оснований для базы нет, вы посмотрите как нас строят дороги и метро, о чем вы говорите! Пока что все это замки на песке».
Еще одним важным для квартала вектором станет судьба самого аэродрома «Горская». Как рассказал господин Бобылев, уже разработано технико-экономическое обоснование на размещение на этом месте Северо-Западного ипподрома — проект готовится более 3-х лет. Напомним, ранее СМИ связывали этот проект с бизнес-интересами главы ПАО «Газпром» Алексея Миллера. По словам Бобылева, если ипподром все-таки будет, пассажиропоток на скачки будет прибывать именно на железнодорожную станцию жилого квартала и идти через жилую застройку к арене. А это в корне меняет требования к структуре самой застройке.
Вместе с тем, по словам замглавы КГА Александра Тетерина, Минобороны до сих пор не дал добро на перебазирование аэродрома и перевод участка.
«Для нас лучше бы был ипподром», — в завершении высказался Леван Харазов.
Отметим, аэродром активно использовался сначала в финскую, а затем и Великую Отечественную войну. Во время блокады Ленинграда он был одним из основных аэродромов, защищавших город с воздуха. После войны площадка использовалась как учебная площадка Высшей школы младших авиаспециалистов ПВО, а с 1978 года передан в распоряжение аэроклуба ДОСААФ СССР. В 1990-е годы аэродром обветшал.
Справка
«Унистрой» приобрел право освоения площадки в середине июля 2018 года. Тогда площадку в 105 га на торгах продало АО «Дом.РФ». ООО «Специализированный застройщик «Унистройрегион-1» из Татарстана стал единственным участником аукциона. До сих пор структура крупного строительного холдинга «Унистрой» (её учредитель, по данным СМИ, ЗПИФ «Развитие» под управлением ООО «УК «Бизнеспрофтрейдинг») на рынке Петербурга замечена не была, хотя игрок опытный — «Унистрой» работает на рынке жилищного строительства с 1996 года и специализируется на развитии жилой и коммерческой недвижимости. Холдинг работает в Уфе, Самаре и Тольятти, а также планирует выйти на рынки Екатеринбурга и Новосибирска. Текущий портфель недвижимости различного назначения составляет без малого 1 млн кв.м недвижимости.
Первоначальный платеж за наделы площадью 13,5 га, 65,5 га и 26 га на Авиационной улице, рядом с аэродромом Горская составил 60,5 млн рублей. Аренда рассчитана на 14 лет. В данной зоне предусмотрена малоэтажная многоквартирная жилая застройка с включением объектов общественно-деловой застройки (2ЖД).
В 2013 году глава Фонда РЖС Александр Браверман активно пытался включить земли в оборот. Соглашение между Смольным и Фондом о комплексном освоении аэродрома было подписано еще в мае 2014 года в рамках ПМЭФ. Тогда глава фонда Александр Браверман заявлял, что активная застройка территории аэродрома начнется уже в июне-июле 2015 года. Однако по факту первый и единственный претендент нашелся только в начале 2015 года. Часть территории в 79 га взяло в аренду ООО «Титан», связанное с «Лидер Групп». Еще 26 га город собирался застраивать сам.
Впрочем уже тогда эксперты сходились на мнении, что качественной жилой застройки тут не получится. Близость железнодорожной ветки, удаление от города – лишь одни из причин непопулярности площадки. Кроме того, эксперты ссылаются на недостаточную транспортную доступность территории и обязательства по комплексному устойчивому развитию территорий.
Напомним, в прошлом году в числе десятка других эта территория была включена в ПЗЗ в число земель КУРТ по инициативе правообладателя. Тогда АИЖК, сейчас уже – ДОМ.РФ. Это накладывает на оператора территорий ряд ограничений с одной стороны (четкая стадийность застройки, выкуп участков у правообладателей (если такие имеются), но зато общественные слушания «Унистрой» проходить не обязан.
Кроме того, Смольный всерьез рассматривал площадку в Горской под размещение университетского кампуса. Здесь предполагался эдакий «широкий» вариант – с рассредоточенными по большой территории малогабаритными зданиями. Но тут был своего рода компромисс – Университет просит площадку от 200 га, таких в городе очень мало.
А уже весной 2016 года Фонд РЖС через суд расторг договор аренды с «Титаном» и добился взыскания с него около 200 млн рублей долга по арендной плате с учетом неустойки за просрочку платежа.
Как объяснял позже застройщик, компания столкнулась с трудностями по инженерной подготовке земли, которые делали экономику проекта совсем уж нерентабельной. Причем эти нюансы не были прописаны в документации Фонда. Впрочем, как не раз рассказывали Stroypuls.ru участники рынка, для Фонда РЖС в эпоху Бравермана это вполне обычная вещь.
Источник: stroypuls.ru
