-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондентка
Ринок житла в обласних центрах України: ціни, попит та тенденції 2026 року
Чи не будь-який рієлтор підтвердить, що ринок нерухомості в Україні – це не один ринок, а кілька різних, і всі живуть за власною логікою. Так, в одних містах квадратний метр б’є довоєнні рекорди, в інших ціни стоять на місці або навіть просідають.
Команда Delo.ua проаналізувала актуальні дані по обласних центрах і розібрався, де житло дорожчає найшвидше, що за цим стоїть — і чи є в цих цінах інвестиційна логіка.
Звертаємо вашу увагу, що ситуація на ринку нерухомості може змінюватися, як і ціни на квартири.
- Де найдорожче: трійка лідерів без змін
- Регіони, що здивували: де ціни ростуть найшвидше?
- Схід і прифронтові регіони як окремий ринок
- Острів стабільності – Центральна Україна
- Чому такий розрив між регіонами, і що буде далі?
Де найдорожче: трійка лідерів без змін
Станом на липень 2025 року найвища вартість квадратного метра в Україні спостерігалася у трьох містах: Київ, Львів та Одеса. Це не випадковий збіг.
Київ як головний економічний центр
Наразі на ринку нерухомості 2026 року Київ залишається беззаперечним лідером за абсолютною вартістю квадратного метра. Столиця концентрує більшість робочих місць, офісів міжнародних організацій, фінансових установ і великого бізнесу.
Навіть в умовах повномасштабної війни економічна активність тут відновлюється швидше, ніж будь-де. Повернення фахівців, відкриття коворкінгів і представництв компаній підтримують попит на житло, причому як на купівлю, так і на оренду.
Львів – як центр міграції для внутрішньо переміщених осіб
Львів перетворився на один із головних «магнітів» для внутрішньо переміщених осіб ще з 2022 року. Місто прийняло сотні тисяч людей зі сходу та півдня країни, а нова забудова не встигала за попитом.
Як результат – стабільно високі ціни, які зростають повільніше, ніж в деяких інших містах, але з дуже міцної бази. Квадратний метр у Львові сьогодні вважається одним із найдорожчих у країні.
Парадокс Одеси
Одеса – окремий випадок. Останнім часом оренда в місті подорожчала на 50%, і ринок купівлі-продажу реагував схожим чином.
Покращення безпекової ситуації, повернення туристичного та ділового руху, активізація портової інфраструктури – і все це разом дало потужний поштовх попиту. При цьому нового житла в місті будується відносно мало, що лише посилює ціновий тиск.
Регіони, що здивували: де ціни ростуть найшвидше?
Якщо абсолютні лідери за ціною більш-менш передбачувані, то темпи зростання по окремих містах стали справжнім сюрпризом навіть для досвідчених аналітиків.
Ужгород та Івано-Франківськ увійшли в четвірку найдорожчих міст, і це вже не тимчасове явище, а стала тенденція. Наприклад, в Ужгороді ціна оренди однокімнатної квартири зросла з 5 500–6 000 гривень у 2021 році до 22 000 гривень на початку 2026-го, тобто 3-4 рази. Ринок купівлі-продажу відображає ту саму динаміку. Попит тут стабільно перевищує пропозицію, нова забудова розвивається, але не встигає.
Такий стрибок у цінах на ринку нерухомості 2026 року пояснюють це поєднанням стабільного припливу переселенців, обмеженої пропозиції якісного житла та зростаючих будівельних витрат.
Схід і прифронтові регіони як окремий ринок
На іншому полюсі ринку нерухомості України Харків, Запоріжжя, Миколаїв, Херсон. Тут ціни на нерухомість відображають насамперед безпекову ситуацію, а не ринкову логіку у звичному розумінні.
У Харкові середня ціна оренди однокімнатної квартири варіюється в межах 6 000 гривень. Це в рази менше, ніж в Ужгороді. Ринок купівлі-продажу також суттєво охолов: частина власників знімає квартири з продажу в очікуванні кращих часів, інші змушені знижувати ціни на 10–15%, щоб взагалі знайти орендаря.
Схожа картина у Запоріжжі та Миколаєві. Там міста функціонують, економічна активність певною мірою зберігається, але ціни на нерухомість перебувають під постійним тиском безпекових ризиків. Попит на купівлю тут обмежений: люди не готові вкладати значні кошти в житло, якщо не впевнені в його безпеці.
Енергонезалежність об’єкта – окремий фактор, який дедалі помітніше впливає на вибір покупців по всій країні. Після кількох важких зим із перебоями електро- і теплопостачання орендарі все частіше звертають увагу не лише на розташування та планування квартири, а й на те, чи є в будинку генератор, ОСББ, газова котельня, автономне опалення. Будинки з розвиненою енергетичною інфраструктурою коштують дорожче, і цей розрив, скоріш за все, лише зростатиме.
Острів стабільності – Центральна Україна
Полтава, Черкаси, Вінниця, Кропивницький (міста Центральної України) залишаються в помірному ціновому діапазоні: 12 000–14 000 гривень на місяць за оренду однокімнатної квартири, відповідно помірні ціни й на купівлю. Тут немає ні надмірного ажіотажного попиту, характерного для заходу, ні безпекового дисконту, що тягне ціни вниз на сході.
Ці міста приваблюють тих, хто шукає баланс між доступністю та відносним комфортом, адже вони отримали свою частку переселенців, але без надмірного навантаження на ринок. Новобудов тут будують помірно, тому різких цінових стрибків немає, але і стагнації також.
Чому такий розрив між регіонами, і що буде далі?
Контраст між Харковом і Львовом за ціною квадратного метра сьогодні більш ніж триразовий. Між Ужгородом і Запоріжжям розрив схожий. Ще кілька років тому таке розходження виглядало б аномалією, а сьогодні це нова нормальність українського ринку нерухомості.
За цим розривом стоять три ключові фактори: безпека, міграція та інфраструктура. Міста, що отримали приплив платоспроможного населення і при цьому зберегли відносну безпеку, демонструють найбільше зростання. Міста, з яких населення виїхало або де ринок заморожений через близькість фронту, залишаються у ціновій паузі.
Експерти прогнозують подальше розшарування. Якщо на заході та в центрі країни ціни продовжать зростати (особливо у разі економічного пожвавлення та повернення українців із-за кордону), то на сході динаміка залежатиме насамперед від того, як розвиватиметься ситуація на фронті.
Навіть Харків, який у 2025 році показав позитивне сальдо за кількістю компаній, що переїхали туди, поки не може запропонувати покупцям житла ту впевненість у завтрашньому дні, яку пропонують Львів чи Київ.
Для тих, хто думає про купівлю нерухомості як інвестицію, картина по регіонах сьогодні показує, що географія ринку нерухомості в Україні дуже неоднорідна і пропонує різні умови і ціни .