Журналісти порталу News.Live розповіли нам про сценарії, за яких квартира може залишатися «вашою на папері», але юридично нею не є.
Було наголошено, що до 2025 року реєстр нерухомості запрацює, хоча й не бездоганно. Зміни не завжди реєструються негайно, а деякі архівні документи могли бути втрачені або пошкоджені через бойові дії. Це створює можливості для обману: нерухомість продається з використанням підробленої або застарілої документації.
Щоб зменшити ризики, доцільно:
перевірити повну історію володіння квартирою;
звертайте увагу на частоту змін власників протягом коротких періодів;
переконатися, що документи не мають виправлень або слідів підробки;
отримати незалежну юридичну оцінку від експерта з нерухомості.
Особливої обережності слід дотримуватися в ситуаціях, коли квартира нещодавно була успадкована. Якщо термін подання апеляції ще не минув з моменту отримання спадщини, будь-яка угода потенційно може бути оскаржена. Те саме стосується квартир, які перебувають під арештом або є предметом судових спорів. Крім того, рекомендується:
перевірити квартиру в Державному реєстрі обтяжень;
звернутися до судового реєстру (reyestr.court.gov.ua) з інформацією про власника або саму квартиру;
поставити продавцю уточнюючі запитання — наприклад, коли і як було придбано квартиру;
уникайте квартир, пов’язаних зі справою про спадщину, відкритою менше шести місяців тому.
Іноді квартира може офіційно належати продавцю, проте юридично він чи вона може не мати повноважень самостійно завершувати угоду.
Перед підписанням договору важливо перевірити:
документи, що підтверджують повноваження продавця;
довідка про осіб, зареєстрованих у квартирі;
наявність дозволів органів опіки та піклування (якщо потрібні);
чи було квартиру передано в управління, оренду або довірчу власність.
Квартира може бути легально продана, але все одно залишатися «зайнятою» особами, які мають право на проживання в ній. Це особливо ризиковано щодо:
неповнолітні віком до 18 років;
літні люди, які не мають альтернативного житла;
особи, які проживають за кордоном або проходять службу у Збройних Силах України;
особи, зареєстровані безстроково (без судового рішення про виселення).
Бажано чітко зазначити в договорі купівлі-продажу, що:
продавець погоджується зареєструвати всіх фізичних осіб до передачі прав;
Покупець зберігає за собою право розірвати угоду, якщо ця умова не виконана.
Один із найнебезпечніших сценаріїв пов’язаний із продажем майна за довіреністю. Навіть нотаріально засвідчена довіреність може бути скасована або підроблена. У таких випадках справжній власник може згодом оскаржити угоду.
Щоб зменшити ризики:
перевірити дату та обсяг повноважень, зазначених у довіреності;
з’ясувати, чи є він дійсним на дату укладення угоди;
забезпечити його реєстрацію в реєстрі нотаріальних дій;
якщо можливо, наполягайте на особистій присутності власника.
Крім того, будьте обережні в ситуаціях, коли продавець надзвичайно охоче купує або пропонує значну знижку, «якщо ви купите негайно». Це поширений показник шахрайських схем, що включають подвійні або потрійні продажі.