-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондентка
Чи формується цінова бульбашка на ринку житла в Україні у 2026 році?
Парадокс українського ринку нерухомості в тому, що рівень бідності за роки війни зріс майже вдвічі, а ціни на квартири продовжують йти вгору. Так, це може виглядати, як класична «бульбашка» – штучно роздутий ринок, який рано чи пізно лусне. Редакція Delo.ua розібралася, чи справді існує ця загроза, і що таки стоїть за стрімким зростанням цін.
- Що відбувається з цінами?
- Чому багато людей вважають, що це “бульбашка”?
- Аргументи тих, хто вважає зростання обґрунтованим
- Огляд по найбільших містах України
- Один тренд для всіх міст, але різна швидкість
Що відбувається з цінами?
Трохи розглянемо картину, яка сформувалася за попередній рік (2025 р.). Станом на другий квартал 2025 року ціни на первинному ринку житла зростали приблизно на 16–17% рік до року. У третьому кварталі темп дещо сповільнився: до 12,8% проти 14,1% за аналогічний період 2024 року. Найбільше подорожчали однокімнатні квартири: на 13,3%, двокімнатні зросли на аналогічний відсоток, трикімнатні “підскочили” на 11,7%. Про це говорив співвласник девелопера Standard One Олександр Овчаренко для «Економічної правди».
Для порівняння: у довоєнному 2021 році ціни на первинне житло зросли на 16,7%. Тобто темпи зростання в умовах повномасштабної війни практично не відрізняються від довоєнних. Це або дуже тривожний сигнал, або свідчення того, що за зростанням стоять.
Чому багато людей вважають, що це “бульбашка”?
Частина учасників ринку (і їхню позицію важко ігнорувати) фіксує на ринку ознаки перегріву. Аргументів тут кілька, і кожен з них заслуговує на увагу.
Ціни відірвались від реальності
У Польщі квадратний метр житла коштує в середньому як місячна зарплата поляка. У Німеччині на місячний заробіток середній житель купує півтора метра. В Україні ж, навіть у Києві, місячна зарплата покриває лише половину квадрата нового житла. З цього кута ціни виглядають завищеними.
Оренда не встигає за цінами
Як говорить емпіричне правило фінансової аналітики: якщо ціни на житло ростуть швидше за орендні ставки – це ознака бульбашки. Саме така картина спостерігається на українському ринку останніми роками.
Попит інвестиційний, а не реальний
За оцінками окремих забудовників, інвестиційний попит на первинному ринку сягає 40% і вище. Тобто значна частина квартир купується не для того, щоб жити, а як інструмент збереження грошей, через низьку дохідність депозитів і загальну недовіру до фінансової системи.
Якщо реальних покупців «для себе» недостатньо, а ринок тримається на спекулятивному попиті, то конструкція виглядає нестійкою.
Аргументи тих, хто вважає зростання обґрунтованим
Проте є й цілком переконлива позиція протилежного табору. І вона спирається не на оптимізм, а на конкретні структурні фактори.
По-перше, зростання собівартості будівництва. Якщо у 2021 році індекс будівельно-монтажних робіт зріс на 20,4% (за індексом БМР), то у 2024-му – на 7%, у 2025-му – ще приблизно на 3,7% лише за перші місяці. І динаміка зростання не зупиняється. Якщо врахувати весь період великої війни, собівартість будівництва виросла на 100% і більше залежно від класу житла.
По-друге, дефіцит робочої сили. Нестача працівників на будівельних майданчиках сягає 40–50%.
«Станом на зараз, брак працівників на будмайданчиках доходить до 50%. Це колосальна нестача робочих рук, тому щоб зменшити дефіцит – переглядаються зарплати». – пише Олександр Овчаренко.
Тож зарплати в галузі зросли кратно: з 11–12 тисяч гривень у 2021 році до 17–19 тисяч у 2024-му. Це подвоєння витрат на оплату праці – ключову статтю собівартості.
По-третє, нові вимоги до безпеки та енергонезалежності. Після перших блекаутів 2022 року девелопери були змушені переосмислити інженерію будинків. Сьогодні якісний житловий комплекс – це:
- обов’язкові резервні джерела живлення,
- автономні системи тепла й води,
- укриття,
- ліфти, що працюють при вимкненні електрики.
Все це коштує грошей і закладається в ціну квадратного метра назавжди, тож повернення до стандартів 2021 року не буде.
Огляд по найбільших містах України
Загальноукраїнська статистика – це завжди досить усереднена картина, яка приховує суттєві регіональні відмінності. Насправді ринок нерухомості в Україні сьогодні являє собою мозаїку з кількох паралельних ринків. І кожен із власною логікою, власними драйверами і власними ризиками.
У Києві попит тримається, ціни не здаються
Столиця залишається найдорожчим і найбільш ліквідним ринком країни. Концентрація робочих місць, бізнесу, міжнародних організацій і фінансової активності – тобто Київ не втратив свій статус навіть в умовах повномасштабної війни.
Попит тут формується одразу з кількох джерел:
- внутрішні мігранти зі сходу та півдня країни;
- молоді спеціалісти та домогосподарства, що повертаються після тимчасового виїзду;
- інвестори, які шукають захист від інфляції
Відповідно, оренда дорожчає, і це автоматично стимулює попит на купівлю.
Водночас Київ – чи не єдине місто, де питання «бульбашки» звучить найгучніше. Частка інвестиційного попиту тут найвища, темпи зростання цін у доларовому еквіваленті рекордні навіть за європейськими мірками. Ринок тримається на поєднанні дефіциту нової пропозиції, стабільного попиту та зростаючої собівартості. Поки ці три чинники діють одночасно, цінового відкату навряд чи можна чекати.
Енергетична інфраструктура – окремий нюанс. Після блекаутів частина столичних районів суттєво втратила привабливість. Так, будинки на Троєщині, Теремках, у Дніпровському та Дарницькому районах, які тижнями залишались без тепла і світла, відчули охолодження попиту. Натомість нові комплекси з автономними системами живлення та укриттями наразі у дефіциті й тримають ціну впевнено.
Львів – стабільно дорогий і без ознак зупинки
Львів – другий за вартістю ринок первинної нерухомості в країні і, мабуть, найстабільніший з усієї п’ятірки. Місто прийняло сотні тисяч переселенців і сформувало для них постійний ринок: з розвиненою інфраструктурою, робочими місцями, школами та лікарнями.
Попит тут стабільно перевищує пропозицію. Ціни на первинному ринку Львова зростають повільніше, ніж в деяких інших містах – приблизно на 6% за рік, але з дуже міцної бази. Вторинний ринок також активний: квартири в Львові виставляються і знімаються з продажу швидко, а торг мінімальний.
Окремо варто відзначити оренду: середня ціна однокімнатної квартири у Львові становить 14 000 – 16 000 гривень на місяць. Це один із найвищих показників у країні, і він прямо стимулює інвестиційний попит на купівлю.
Одеса – найдинамічніший ринок року
Це найбільший сюрприз 2025 року. Ціни на оренду квартир в Одесі зросли на 25% за даними OLX Нерухомість, і ринок купівлі-продажу відреагував схожою динамікою. Місто, яке ще недавно перебувало під серйозним безпековим тиском, поступово повертає економічну активність.
Причини в цілому очевидні:
- покращення безпекової ситуації,
- відновлення портової та туристичної інфраструктури,
- повернення бізнесу.
При цьому нового житла в Одесі будується відносно мало: ринок не встигає за попитом, і це розчищає дорогу для подальшого зростання цін.
Водночас Одеса залишається найбільш ризикованим ринком з п’ятірки. Безпекова ситуація тут може змінитися швидше, ніж в інших містах, а значить і попит також.
Дніпро як острів стабільності поблизу фронту
Це одне з небагатьох великих міст на сході країни, яке зберігає активний ринок нерухомості попри близькість до зони бойових дій. Місто виконує роль логістичного, медичного та економічного хабу для всього регіону. Власне, це і підтримує стабільний попит на житло.
Ціни тут нижчі, ніж у Києві чи Львові, але ринок досить жвавий. Середня вартість оренди однокімнатної квартири — близько 8 000 – 15 000 гривень, що цілком відображає реальний платоспроможний попит у місті. Первинний ринок розвивається обережно: забудовники запускають нові проєкти, але не так активно, як у мирних регіонах.
Харків пропонує ринок із знижкою за ризик
Друге за розміром місто країни, яке перебуває під постійним тиском обстрілів, демонструє парадоксальну живучість. У 2024–2025 роках у Харкові почалося часткове відновлення бізнес-активності: частина компаній повертається або відкривається знову, попри безпекові ризики. Але ринок нерухомості реагує на безпекову ситуацію прямо.
Середня ціна оренди однокімнатної квартири в Харкові становить 6 000 – 13 000 гривень. Це в рази дешевше, ніж в Ужгороді, і вдвічі дешевше, ніж у Дніпрі. Ринок купівлі-продажу також суттєво охолов: частина власників тримає квартири без продажу в очікуванні кращих часів, інші змушені давати знижки 10–15%, щоб взагалі знайти покупця.
Один тренд для всіх міст, але різна швидкість
Так, ціни ростуть, і для цього є структурні підстави, а не лише спекулятивний ажіотаж. Собівартість будівництва за роки війни подвоїлась. Дефіцит будівельників сягає 40–50%. Нові вимоги до безпеки та енергонезалежності підіймають планку витрат назавжди. Пропозиція не встигає за попитом у жодному великому місті.
Ринок при цьому поляризується. Київ, Львів, Одеса та частково Дніпро демонструють стабільний або зростаючий попит, ціни відображають реальну конкуренцію за обмежений ресурс. Харків та прифронтові регіони живуть за іншою логікою: безпековий дисконт і очікування.
Окреме питання, яке звучить найчастіше: чи буде обвал? Якщо подивитись, різкого цінового колапсу за сценарієм 2008–2009 років не очікується. Тоді ринок впав через знищення іпотечного попиту, якого зараз просто немає в тих масштабах.
Так, локальні просідання можливі, в менш ліквідних сегментах, у затриманих будовах, у регіонах із негативною міграційною динамікою. Але поки собівартість будівництва не знижується, дефіцит кадрів не долається, а пропозиція не наздоганяє попит, тож загальний тренд залишається незмінним.
Тому обвал навряд чи передбачається, адже для нього немає умов:
- ні надлишку пропозиції,
- ні масової іпотечної залежності,
- ні різкого знищення попиту.
Є поступове зростання з різною швидкістю залежно від регіону та рівня безпеки. Ринок нерухомості в Україні сьогодні більш схоже на дзеркало війни. І поки вона триває, ринок залишатиметься саме таким: нерівним, непередбачуваним у деталях, але стійким у загальному тренді.