-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондентка
Чи варто інвестувати в нерухомість під час війни: ризики та перспективи
Попри війну, економічну нестабільність і постійну невизначеність, українці продовжують купувати квартири. Причому, в безпечніших регіонах інтерес навіть зростає. Логіка інвестиції в нерухомість зрозуміла: інфляція знецінює заощадження, валютні коливання нестабільні, доступ до міжнародних ринків обмежений.
А от нерухомість у цьому контексті залишається одним із небагатьох відчутних активів, який не зникне з рахунку. Плюс попит на оренду в безпечних регіонах залишається стабільно високим через внутрішню міграцію. Читайте на Delo.ua особливості інвестування в українську нерухомість під час війни.
Зверніть увагу: матеріал не є інвестиційною порадою.
- Що говорить досвід інших країн
- Переваги та ризики інвестування в нерухомість під час війни
- Яка нерухомість залишається привабливою
- Що показує ринок у 2026 році
- Як діяти, якщо рішення інвестувати в нерухомість під час війни прийнято
Що говорить досвід інших країн
Варто зазначити, що Україна не перша країна, яка проходить через досвід інвестування в нерухомість під час війни. Схожий досвід мають Хорватія, Німеччина після Другої світової та Сирія, наприклад. І кожна з цих країн дає конкретні уроки для тих, хто думає про інвестиції в нерухомість під час або після воєнного конфлікту.
Найбільш показовим можна вважати хорватський кейс. Під час війни за незалежність (1991–1995) ціни на нерухомість впали до мінімуму. Ті, хто наважився купувати в 1993–1994 роках, у 1995-му побачили зростання цін на 35%, і надалі добре капіталізувалися на туристичному буму. Додатковим бонусом виявилися низькі податкові ставки повоєнного відновлення, які діяли роками.
Досвід Сирії після 2024 року ілюструє протилежний ризик. У містах із стійким попитом, як-то Дамаск, Алеппо, Ідліб, ціни зросли на 25% і більше. Але навіть в тимчасових прикордонних «оазах безпеки», куди люди переїжджали перечекати бойові дії, ціни обвалилися на 70% після стабілізації. В результаті деяким власникам не вдавалося продати будинок навіть за $5 000, хоча його купували за $9 000. Тож урок тут простий: важливо відрізняти стійкий попит від ситуативного скупчення людей без довгострокових перспектив для регіону.
Переваги та ризики інвестування в нерухомість під час війни
При тому, що війна несе реальні загрози, інвестиції в нерухомість продовжують цікавити українців, через ряд реальних переваг:
- захист від інфляції та девальвації гривні, адже матеріальний актив зберігає вартість краще, ніж готівка;
- пасивний дохід від оренди, при тому що попит на житло серед переселенців і військових залишається високим;
- можливість придбати актив за вигідною ціною, враховуючи частина забудовників пропонує розстрочку та знижки;
- потенціал зростання вартості після стабілізації.
При тому, що досвід Хорватії та Сирії показує, що міста зі стійкою економічною базою суттєво зростають у ціні після завершення конфлікту.
Водночас ризики інвестування у повоєнну нерухомість також цілком реальні і їх не варто недооцінювати:
- фізичне пошкодження або знищення об’єкта , і навіть у відносно спокійних регіонах загроза зберігається;
- падіння ринкової вартості при погіршенні безпекової ситуації;
- складнощі з продажем, якщо війна затягнеться;
- можливі законодавчі зміни у воєнний час, зокрема в оподаткуванні, регулюванні ринку, порядку оформлення угод;
- валютні обмеження при виведенні капіталу.
Тому інвестиції в Україні вимагають певної витривалості, терпіння та стратегічного мислення. Можна сказати, що це більше схоже на марафонський біг з довгою дистанцією та можливими перешкодами.
Яка нерухомість залишається привабливою
Зрештою, не всі сегменти ринку нерухомості однаково перспективні. Є кілька орієнтирів, на які звертають увагу досвідчені інвестори в нинішніх умовах.
Географія розташування об’єкту
Це перший і найважливіший фільтр. Центральні та західні регіони України мають суттєво нижчі безпекові ризики та стабільний попит.
Крім того передмісття великих міст (як Буча, Бровари, Вишгород) стають дедалі більше привабливими для покупців, які шукають поєднання простору, приватності та доступної інфраструктури.
Ступінь готовності об’єкта
Це другий ключовий параметр. Більшість угод зараз укладається на пізніх етапах будівництва, коли ризик того, що процес перерветься мінімальний.
Оптимальний баланс між вигідною ціною та прийнятним ризиком – новобудови на рівні 70% готовності і вище. Об’єкти на котловані в нинішніх умовах потребують особливо ретельної перевірки забудовника.
Формат житла також має значення
Невеликі готові квартири з ремонтом, які можна відразу здати в оренду, залишаються найліквіднішим форматом. Окремий тренд – житло з автономними рішеннями: резервне живлення, енергоефективність. Такі об’єкти мають стабільно вищий попит і кращі орендні ставки.
Що показує ринок у 2026 році
Очікується, що 2026 рік стане роком стабілізації, а не спекулятивного буму чи обвалу. Різкі стрибки цін тут малоймовірні, але тенденція до зростання зберігається. Причин тут декілька
- обмежена пропозиція нових проєктів,
- дорогі будматеріали,
- дефіцит кваліфікованої робочої сили.
Разом ці фактори стримують швидке розширення ринку. Попит при цьому залишається стабільним і підкріплений відновленням іпотечних програм банків та програмою «єОселя».
Співзасновник інвестиційної спільноти Укрінвестклуб Дмитро Карпіловський зазначає, що після завершення війни український ринок нерухомості навряд чи повернеться до довоєнної моделі стабільного і рівномірного зростання.
За його словами, стрімкого підвищення цін одразу після настання миру, ймовірно, не буде. Досвід інших країн показує, що пікове зростання вартості житла зазвичай починається пізніше, коли відновлюється економіка, зростає зайнятість і формується новий попит на житло. При цьому розвиток ринку може бути нерівномірним: найбільше зростання очікується у містах із активним економічним відновленням, розвитком інфраструктури та притоком населення.
Як діяти, якщо рішення інвестувати в нерухомість під час війни прийнято
Є кілька практичних орієнтирів для тих, хто розглядає купівлю нерухомості як інвестицію зараз.
- Перевіряйте забудовника ретельно: репутація, дозвільна документація, фінансова звітність, судові спори; все це можна знайти у відкритих даних.
- Уникайте компаній без прозорої звітності та досвіду роботи в кризових умовах.
- Розглядайте міста з розвиненою інфраструктурою та реальними робочими місцями, адже стійкий попит формується там, де є економічна база.
- Диверсифікуйте вкладення: кілька менших об’єктів у різних локаціях знижують ризики краще, ніж одна велика ставка.
- Консультуйтеся з юристом щодо актуальних обмежень, оскільки воєнний стан передбачає можливість швидких змін у законодавстві.
Досвід Хорватії, Німеччини та Сирії говорить про те, що інвестиції у нерухомість під час і після війни може бути вигідною інвестицією. Але лише для тих, хто грає в довгу і вибирає регіони зі стійкою економічною базою. І це не інструмент для швидкого заробітку. Це спосіб зберегти капітал і отримати приріст через 3–5 років.
Так, у короткостроковій перспективі ризики реальні. У довгостроковій – нерухомість у безпечних регіонах України з розвиненою інфраструктурою залишається одним із найбільш передбачуваних активів на ринку.