-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондентка
Як нестача фінансування змінює ринок девелопменту в Україні у 2026 році?
Ринок нерухомості в Україні живе за дивною логікою: ціни ростуть, попит є, але будувати стає дедалі важче. Фінансування майже зникло, кадрів не вистачає, а кожен новий проєкт – це ставка з непередбачуваним результатом.
Читайте на Delo.ua, чому українські девелопери працюють без банківського фінансування, які проєкти виживають під час війни і що визначатиме ринок нерухомості в майбутньому.
- Як зникло банківське фінансування?
- Хто вижив і яким чином?
- Чому ціни не можуть впасти?
- Нові тренди: хто і як змінює правила гри
- Погляд на перспективу або чому Україні дуже потрібна нерухомість
Як зникло банківське фінансування?
Ще у 2005–2007 роках ринок нерухомості жив на банківському плечі: кредити текли до забудовників рікою, будівництво набирало обертів.
Криза 2008-го змінила все: банки падали один за одним, іпотека стала непідйомною через стрибок курсу долара, а інститут проєктного фінансування фактично зник.
З того часу девелопери в Україні працюють переважно “від клієнта”: тобто на гроші покупців, які заходять ще з котловану. Логіка досить проста: немає продажів – немає будівництва.
Війна загострила цю залежність до межі. Нестабільні продажі, блекаути, дефіцит кадрів на будмайданчиках – усе це вдарило насамперед по тих забудовниках, у яких не було достатньої ліквідності на початку 2022 року. Частина з них перетворилась на так звані “зомбі”: формально існують, але без активів і без реальних перспектив добудувати.
Хто вижив і яким чином?
Ті девелопери, які мали адекватну ліквідність до повномасштабного вторгнення, продовжили будувати. Саме на їхніх проєктах сконцентрувався попит.
Програма єОселя лише підсилила цю поляризацію: вона фінансує лише ті проєкти, які реально будуються, а велика частина ринку просто заморожена.
За словами Володимира Даниленка, засновника компанії M4U, який коментував ситуацію для Delo.ua, єОселя у другій половині 2025 року вийшла на обсяги 2–3 млрд грн на місяць.
Для окремих проєктів, що будуються, програма забезпечує 30–40% продажів, а інколи й більше. Це вже відчутна підтримка, але загалом для ринку все одно замало.
Чому ціни не можуть впасти?
Один із головних парадоксів ринку: навіть в умовах війни ціни на нерухомість ростуть. Втім, цьому є досить просте пояснення: якщо ціни впадуть, забудовники не зможуть покрити витрати, і проєкти не добудують.
Собівартість будівництва суттєво зросла з 2022 року: інфляція, розрив ланцюгів поставок, дефіцит матеріалів і кадрів б’ють по кошторисах одночасно з кількох боків. Маржинальність проєктів і без того невисока, а воєнні ризики стискають її ще більше.
Як наслідок – структурний дефіцит у нижньому ціновому сегменті. Купити готове житло за доступною ціною зараз практично неможливо, тому що його просто немає на ринку. Те, що будується, орієнтоване на покупця із достатнім запасом міцності, або на учасника програми єОселя, який може розраховувати на пільгову іпотеку.
Нові тренди: хто і як змінює правила гри
Попри кризу фінансування, ринок не стоїть на місці. Кілька тенденцій, які формують новий девелопмент.
Цифровізація
Електронні контракти, CRM-платформи, динамічне ціноутворення: автоматизація стає нормою. Девелопери, які впровадили цифрові інструменти управління продажами та цінами, суттєво випереджають конкурентів за дохідністю проєктів.
Build-to-rent
Формат будівництва житла спеціально для здачі в оренду поступово приходить в Україну. На відміну від класичного девелопменту, де мета в тому, щоб продати квартири якнайшвидше, build-to-rent формує стабільний орендний дохід на десятиліття. Для інвесторів це означає прогнозований грошовий потік і меншу залежність від коливань ринку.
Інклюзивність та wellness
Покоління Z і люди з інвалідністю внаслідок війни формують новий попит: компактне технологічне житло, безбар’єрне середовище, простори з природним освітленням і фітнес-зонами. Девелопери, які це розуміють, проєктують не квадратні метри, а спосіб життя.
Міксовані формати
Сучасний ЖК – це вже не просто житло і парковка. Тепер вони включають кав’ярні, магазини, дитячі простори, спорт – все в пішій доступності. Такий підхід підвищує цінність об’єкта і формує стале ком’юніті навколо нього.
Погляд на перспективу або чому Україні дуже потрібна нерухомість
Структурний дефіцит житла в Україні нікуди не зникне після війни, а навпаки, лише загостриться. В Європі на людину припадає в середньому 40 квадратних метрів житла, у Києві – трохи більше 20. До цього додається величезний обсяг зруйнованого та морально застарілого житлового фонду.
Ринок гостро потребує проєктного фінансування і без нього масштабне будівництво неможливе. Але є й позитивні сигнали: великий капітал повертається. Партнерство Saga Development та BGV, інвестиції в групу DIM – свідчення того, що серйозні гравці бачать перспективу і готові робити ставку на відновлення.
Поки йде війна, ринок балансує між виживанням і обережним оптимізмом. Але фундаментальна потреба в житлі нікуди не зникає, і саме вона визначатиме ринок девелопменту в Україні на роки вперед.