-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондентка
Як війна змінила ринок нерухомості у 2025 році: ціни, попит, ризики
Ринок нерухомості в Україні пережив дещо драматичну трансформацію за останні роки. Фактично, війна переписала правила гри на ринку української нерухомості. Західні області раптом перетворилися на нові центри попиту. Київ, який завжди домінував, почав ділити лідерство з Львовом та Івано-Франківськом. А от східні міста практично зникли з карти активних угод.
У 2025 році ринок нерухомості в Україні являє собою складну мозаїку з контрастів, можливостей і ризиків. Команда Delo.ua розбиралася, що саме відбулося та як це впливає на покупців та інвесторів.
- Перші місяці війни: коли все змінилося
- 2023 рік: поступове відновлення
- 2024 рік: стабілізація та помірне зростання
- 2025 рік: несподівані зміни та нові реалії ринку
- Ринок купівлі-продажу: що відбувається
- Державні програми: підтримка покупців
- Що шукають покупці у 2025 році
- Новий ринок, нові правила
Перші місяці війни: коли все змінилося
З початком повномасштабного вторгнення ринок нерухомості пережив шок. У лютому-березні 2022 року угоди практично зупинилися. Адже по суті, людям було не до угод: усі були в шоці від потрясіння від війни і намагалися знайти себе в новій реальності.
Масова міграція та новий попит на Заході
Мільйони українців були змушені покинути свої домівки. Хтось поїхав за кордон, хтось переїхав у західні області України. Це створило безпрецедентний попит на житло в регіонах, які раніше не знали такого ажіотажу.
Якщо спиратися на дані від OLX Нерухомість, у вересні 2022 року середня вартість оренди однокімнатних квартир на Заході вибухнула.
- Ужгород: +125% (15 000 грн);
- Івано-Франківськ: +119% (11 000 грн);
- Тернопіль: +110% (8 000 грн);
- Чернівці: +109% (10 000 грн);
- Вінниця: +100% (10 000 грн);
- Львів: +72% (15 000 грн).
Тобто на західному ринку нерухомості відбувся стрибок в цінах у два-три рази за кілька місяців.
Колапс на Сході та Півдні
Водночас міста, які опинилися близько до лінії фронту або під обстрілами, пережили протилежну ситуацію. Оренда впала катастрофічно:
- Херсон: -44% (2 500 грн);
- Харків: -35% (4 000 грн);
- Чернігів: -25% (3 000 грн);
- Миколаїв: -22% (3 500 грн);
- Київ: -14% (9 000 грн);
- Одеса: -14% (6 000 грн).
Люди масово виїжджали, попит обвалився, ціни падали. Багато власників взагалі зняли квартири з ринку, бо не було сенсу їх здавати.
2023 рік: поступове відновлення
До середини 2023 року ситуація на ринку нерухомості почала стабілізуватися. Люди адаптувалися до нової реальності, економіка знайшла нову рівновагу, ринок нерухомості почав відновлюватись.
Київ повертає позиції
Столиця показала найдинамічніше відновлення. У вересні 2023 року, порівняно з вереснем 2022-го, вартість однокімнатних квартир зросла на 39%, тобто до 12 500 грн.
Це було логічно, адже Київ завжди був найбільшим економічним центром, тут зосереджувалася основна частина бізнесу, робочих місць, можливостей.
Динаміка зростання в інших містах
У 2023 році зокрема і Чернігів показав вражаюче зростання: +85% за рік (до 9 000 грн). Далі йде Житомир: +60% (12 000 грн), Миколаїв: +29% (4 500 грн) та Одеса, де ціни піднялись на +25% (7 500 грн).
На Заході ціни залишалися майже на рівні 2022 року. Вони вже вистрибнули максимально високо і тримали планку. Винятками стали Луцьк (+57%, до 11 000 грн) та Рівне (+43%, до 14 000 грн), які продовжували дорожчати.
2024 рік: стабілізація та помірне зростання
2024 рік став роком стабілізації ринку нерухомості. Різких стрибків уже не було, але повільне зростання продовжувалося майже скрізь. Так, середня вартість оренди піднялася у всіх великих містах:
- Чернігів: +35% (12 500 грн);
- Чернівці: +27% (11 600 грн);
- Полтава: +27% (9 500 грн);
- Львів: +20% (18 000 грн);
- Київ: +18% (15 000 грн);
- Рівне: +18% (12 000 грн);
Помірне зростання у 11-15% також було у Вінниці, Дніпрі, Одесі, Миколаєві. Єдині міста, де ціни залишилися на місці – Запоріжжя, Харків, Херсон. Там ситуація залишалася складною через очевидну близькість до лінії фронту.
2025 рік: несподівані зміни та нові реалії ринку
У 2025 році зростання цін продовжилося, але вже без різких стрибків. У більшості міст воно не перевищує 15%.
Одеса, Харків, Миколаїв: несподіване зростання
Зрештою, є і винятки. І на ринку нерухомості 2025 року це стали такі міста, як:
- Одеса: +25% (11 000 грн);
- Харків: +29% (5 000 грн);
- Миколаїв: +20% (6 000 грн);
Це показує, що навіть у складних регіонах є попит. Люди потроху повертаються, бізнес відновлюється.
Стабільність у лідерів ринку нерухомості
Помірне зростання 10-13% було у містах, що завжди тримали марку, тобто:
- Київ: 17 000 грн;
- Івано-Франківськ: 15 000 грн;
- Вінниця: 13 000 грн;
- Дніпро: 11 000 грн;
- Черкаси: 10 000 грн.
А от у деяких західних містах ціни навіть трохи впали:
- Чернівці: -6% (11 000 грн);
- Чернігів: -7% (7 000 грн).
Це нормальна корекція після різкого зростання в попередні роки.
Ринок купівлі-продажу: що відбувається
Зрештою, ситуація на ринку нерухомості по купівлі-продажу квартир ще цікавіша.
Київ: завжди дорого, але популярно
Щоб купити однокімнатну квартиру у Києві на вторинному ринку, середньостатистичному українцю потрібно працювати і відкладати всю зарплату 7,6 року.
Для двокімнатної довелось би утримувати весь свій дохід близько 11,7 років, а для трикімнатної – всі 17,6 років. Це величезні цифри, які показують, наскільки житло у столиці недоступне для звичайних людей.
Львів подорожчав?
У Львові ситуація складніша. На однокімнатну квартиру треба накопичувати 8,8 років, на двокімнатну – 14,4 року. Це робить Львів одним із найдорожчих міст України за співвідношенням цін на житло та середніх зарплат.
Західні області: стабільно високий попит
Ціни на первинному ринку житла в західних областях зросли на 20-30% порівняно з довоєнним рівнем. У тому ж Львові, Івано-Франківську, Ужгороді новобудови коштують від $900 до $1 800 за квадратний метр. Це дорого, але попит залишається стабільним. Як не крути, люди хочуть жити в безпечних регіонах з розвиненою інфраструктурою.
Схід і Південь: заморожений ринок
На Сході країни ціни на новобудови впали або зовсім зупинилися. Забудовники постають перед великими труднощами в завершенні об’єктів. Багато будівництв заморожені. Ніхто не знає, коли вони будуть добудовані і чи будуть взагалі.
Державні програми: підтримка покупців
Уряд намагається підтримати ринок нерухомості через дві ключові програми.
“єОселя”: доступна іпотека
Програма надає можливість придбати житло на вигідних умовах кредитування з відсотковою ставкою від 3% річних.
Це робить покупку житла доступнішою для середнього класу. Багато забудовників працюють саме під цю програму.
“єВідновлення”: компенсація за зруйноване
Програма передбачає компенсацію за зруйноване або пошкоджене житло внаслідок російської агресії.
Це стимулює реконструкцію вже наявних об’єктів та підвищує активність на первинному ринку.
Що шукають покупці у 2025 році
Зрештою, війна змінила ринок нерухомості таким чином, що вимоги до житла радикально змінилися. Тепер люди звертають увагу на зовсім інші речі.
Безпека на першому місці
Покупці шукають квартири з бомбосховищами, підземними паркінгами, генераторами, системами автономного опалення. Це вже не опції, а необхідність. Квартири без цього продаються значно гірше.
Енергоефективність – це економія
Житло з якісною теплоізоляцією, автономним опаленням, LED-освітленням коштує дорожче при покупці, але економить тисячі гривень на комунальних платежах. У реаліях постійних блекаутів та високих тарифів це критично важливо.
Локація та інфраструктура
Близькість до шкіл, дитсадків, лікарень, магазинів стала важливішою, ніж будь-коли. Люди хочуть мати все необхідне поруч, щоб не залежати від транспорту.
Новий ринок, нові правила
Війна переформатувала ринок нерухомості в Україні радикально та незворотно. З початку повномасштабного вторгнення ринок пройшов шлях від значних коливань цін до їх поступової стабілізації. З 2024 року спостерігається тенденція помірного зростання вартості.
Найдорожче житло залишається у великих обласних центрах, тобто у Києві, Львові, Івано-Франківську. Найдешевше ж пропонують на Сході та Півдні, де гірша безпекова ситуація.
Західні та центральні регіони пропонують найбільше можливостей з найменшими ризиками. А от Схід і Південь більш схожий на гру на довгу перспективу з високими ризиками та потенційно високою віддачею.
Ринок нерухомості у 2025 році живе, адаптується, розвивається. Війна змінила правила, але не зупинила гру. І для тих, хто вміє читати нові тренди, відкриваються нові можливості.