-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондентка
Підсумки ринку комерційної нерухомості: офіси, склади та ТЦ
Ринок комерційної нерухомості України у 2025 році остаточно вийшов із фази хаотичної адаптації та почав змінюватись. Офіси, складська нерухомість і торгові центри розвивалися за зовсім різними сценаріями, реагуючи на економічні, безпекові та поведінкові зміни. Читайте на Delo.ua, чому те, що працює для складів, зовсім не працює для офісів, і як ринок навчився жити в нових реаліях.
- Ринок стає вибірковим?
- Як офісна нерухомість виживає та трансформується
- Складська нерухомість, як лідер комерційного сегменту
- Торгові центри: від шопінгу до дозвілля
- Тенденції комерційної нерухомості на прикладі київського ринку
- Що очікується від 2026 року
Ринок стає вибірковим?
Упродовж 2025 року комерційна нерухомість залишалася чутливою до воєнних ризиків і макроекономічних обмежень. Водночас ринок поступово позбавлявся надлишкової пропозиції, сформованої у попередні роки. Попит став більш вибірковим, адже не кожен об’єкт знаходив орендаря, а орендарі дедалі частіше віддавали перевагу функціональності, безпеці та прогнозованості витрат замість престижності адреси.
Національний ринок фактично розділився на кілька зон з різною динамікою. Західні регіони та Київ утримували відносну активність, залишаючись магнітами для бізнесу. Схід і південь залишалися обмеженими через близькість до лінії фронту та регулярні обстріли. Це напряму вплинуло на структуру угод і цінові очікування власників об’єктів.
Час спекулятивних інвестицій закінчився. Інвестори дедалі частіше обирали не потенційне зростання, а передбачуваність і ліквідність. Тобто керувалися за принципом, краще стабільний дохід сьогодні, ніж обіцянка великого прибутку колись у майбутньому.
Як офісна нерухомість виживає та трансформується
Офісний сегмент у 2025 році залишався найбільш вразливим серед усіх типів комерційної нерухомості. Попит був стриманим, а вакантність у багатьох бізнес-центрах залишалася високою. Компанії продовжували оптимізувати площі, переходячи на гібридні формати роботи або повністю скорочуючи офісну присутність.
Пандемія COVID-19 запустила тренд на віддалену роботу, а війна його закріпила. Навіщо платити за 500 квадратних метрів, коли половина команди працює з дому? Це питання ставили собі багато керівників, і відповідь часто була не на користь офісу.
Водночас і повного обвалу не відбулося. Якісні офіси з автономною інфраструктурою, укриттями та зручним розташуванням утримували орендарів і навіть демонстрували помірне зростання ставок. У Києві додатковим фактором стало скорочення пропозиції через пошкодження або консервацію частини об’єктів, адже не всі власники готові вкладати кошти в об’єкти з невизначеним майбутнім.
Тепер офіс перестав бути символом статусу і перетворився на інструмент, який має виправдовувати себе. Старі об’єкти класу B і C без автономного електроживлення та укриттів втрачають орендарів. А от сучасні простори класу A з повним технічним забезпеченням мають попит.
Складська нерухомість, як лідер комерційного сегменту
На тлі стриманих офісів саме склади стали головним драйвером комерційного ринку нерухомості. У 2025 році попит на складські приміщення стабільно перевищував пропозицію, особливо у центральних і західних регіонах. Коли попит справді випереджає пропозицію – це рідкісна ситуація для ринку нерухомості. І причин такого буму декілька.
- Розвиток електронної комерції, оскільки українці купують онлайн дедалі більше, а це вимагає складських потужностей.
- Перебудова логістичних маршрутів через зміну торгових коридорів та закриття деяких напрямків.
- Концентрація бізнесу у безпечних областях, тому що компанії переносять склади подалі від лінії фронту.
- Мінімальна вакантність часто нижче 5%,а це вважається досить низьким показником.
- Стабільний попит від міжнародних компаній, які використовують Україну як логістичний хаб.
Нові проєкти запускалися обережно через високу вартість будівництва і ризики, але попит поглинав навіть обмежену пропозицію. Складська нерухомість дедалі частіше розглядається не лише як інфраструктурний актив, а й як інвестиційний інструмент з прогнозованим попитом. Інвестори готові вкладати кошти, якщо бачать стабільний потік орендарів.
Саме цей сегмент у 2025 році демонстрував найбільшу стійкість до зовнішніх потрясінь і найкращу інвестиційну привабливість. Для порівняння: якщо офісна вакантність у деяких бізнес-центрах сягала 30-40%, то в якісних складських комплексах вона не перевищувала 3-5%.
Торгові центри: від шопінгу до дозвілля
Ринок торгових центрів у 2025 році перейшов у фазу стабілізації після турбулентних попередніх років. ТЦ змогли повернути відвідуваність і частково відновити орендні доходи.
Зростання онлайн-торгівлі змусило власників переглядати формат наповнення. Класичний ритейл втратив позиції, натомість пріоритетом стали розважальна складова, як-то:
- кінотеатри,
- боулінг,
- ігрові зони,
- заклади харчування — фудкорти,
- ресторани,
- кав’ярні, тощо;
займають дедалі більше площ. Також активно розвиваються сервісні зони: салони краси, фітнес-центри, дитячі простори для сімейного відпочинку та навіть коворкінги.
ТЦ перетворюються з місць покупок на місця проведення часу. Це принципово інший підхід до управління об’єктами, де власники думають не про квадратні метри торгових площ, а про години, які відвідувачі проводять у центрі. Чим довше людина перебуває в ТЦ, тим більше вона витратить.
У регіонах спостерігалася обережна ротація орендарів. Одні закривалися, інші займали їхні місця. У столиці ринок виявився більш конкурентним, з вищими ставками та більш жорсткими умовами. Київські ТЦ утримували позиції завдяки вищій купівельній спроможності мешканців.
Будівництво нових торгових центрів у 2025 році залишалося поодиноким і зосередженим переважно у локаціях з гарантованим трафіком.
Тенденції комерційної нерухомості на прикладі київського ринку
Найкраще загальні тенденції комерційної нерухомості видно на прикладі Києва: найбільшого та найактивнішого ринку країни.
Офіси відновлюють свою цінність помірно
Попит зосереджений на якісних приміщеннях у центрі міста, де ціни залишаються найвищими. Водночас віддалені райони все ще привабливі для тих, хто шукає доступні варіанти.
Орендна плата росте швидше, ніж ціни продажу, і особливо відчутно це у невеликих офісах та сучасних бізнес-центрах. Здається, орендарі готові платити за комфорт і готові простори, навіть якщо сама оренда офісу коштує трохи дорожче.
Торгові площі переживають трансформацію
Великі торгові центри поступово відходять на другий план, а на перший виходять невеликі магазини у густонаселених районах. Ці “локальні” формати користуються найбільшим попитом, а оренда таких приміщень зростає швидше за більші об’єкти. Тобто змінюються купівельні звички: зручність і доступність стають важливішими за площу.
Складські та промислові приміщення
Такі приміщення залишаються найбільш стабільними за ціною продажу, але водночас демонструють найшвидше зростання орендної плати.
Попит на склади високий, особливо на невеликі приміщення для локальної логістики та e-commerce. Тобто в цілому, сегмент можна вважати найбільш дохідним для власників.
Що очікується від 2026 року
Ринок навчився жити в нових умовах, але великих проривів не чекає ніхто. Складська нерухомість у разі стабілізації економіки та збереження поточних тенденцій залишатиметься флагманом ринку. Попит продовжить зростати, особливо у західних та центральних регіонах.
Торгові центри продовжать еволюцію у напрямку мультифункціональних просторів. Тобто ТЦ у класичному розумінні відходить, а замість нього народжується гібрид торгівлі, розваг та сервісів. Офісний сегмент чекатиме повільне, але структурне перезавантаження. Старі об’єкти без автономії втратять орендарів, нові якісні простори знайдуть своїх клієнтів.
Ключовими факторами розвитку залишатимуться безпека, яка передбачає:
- наявність укриттів,
- віддаленість від військових об’єктів,
- автономність (незалежне електроживлення, опалення, водопостачання),
а також функціональність об’єктів та правильна локація з розвиненою інфраструктурою.
Тому 2025 рік став для комерційної нерухомості роком тверезої оцінки реальності. Ринок перестав жити ілюзіями швидкого відновлення “як було до війни” та перейшов до прагматичних рішень. Ті сегменти, які змогли адаптуватися до нових умов (склади та ТЦ) вистояли і заклали основу для подальшого розвитку.