-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондентка
«єОселя» у 2026 році: умови програми, відсоткові ставки та шанси на іпотеку / Freepik
У 2026 році державна іпотечна програма «єОселя» залишається одним із ключових інструментів для українців, які хочуть купити житло з державною підтримкою. Програма працює вже кілька років і фактично стала головним джерелом доступної іпотеки в Україні, особливо в умовах війни та економічної невизначеності. Читайте на Delo.ua, що таке «єОселя», хто може взяти іпотеку за цією програмою та які зміни відбулися у 2026 році.
- Що таке «єОселя» і як вона працює
- Розширення доступу для військових
- Програма працює реально: статистика 2026 року
- Хто може взяти іпотеку за «єОселею» у 2026 році
- Пільгові категорії та ставки
- Як взяти іпотеку: покрокова інструкція
- Чи реально взяти іпотеку зараз: чесна відповідь
- Що робити, щоб мінімізувати ризики
- Тож можливість взяти іпотеку є, але треба підготуватися
Що таке «єОселя» і як вона працює
«єОселя» — це державна програма іпотечного кредитування житла, яка надає пільгові умови для певних категорій громадян. Головна перевага – низькі процентні ставки порівняно зі звичайною комерційною іпотекою.
Зазвичай кредити видаються під 3–7% річних через партнерські банки, а державна компанія «Укрфінжитло» виступає посередником, забезпечуючи часткове фінансування та покриття ризиків. Це робить іпотеку доступнішою для тих, хто не може дозволити собі комерційні ставки 15-20% річних. Простими словами, це працює таким чином:
- держава через «Укрфінжитло» частково субсидує вашу іпотеку;
- банк видає кредит під нижчу ставку, ніж зазвичай;
- ви платите менше відсотків і можете швидше розрахуватися;
- умови прив’язані до категорії громадян та параметрів житла.
У 2026 році програма не стоїть на місці – щороку вносяться зміни, які роблять її або доступнішою, або навпаки, встановлюють додаткові обмеження.
Розширення доступу для військових
У 2026 році програма зазнала оновлень, що роблять її більш доступною для різних категорій громадян. Зокрема, з початку року військовослужбовці, включно з тими, хто був призваний під час мобілізації, можуть отримати пільгову іпотеку під 3% річних.
Раніше це було доступно лише частині категорій, а тепер – практично всім, хто служить або служив. Це важливе розширення, яке охоплює сотні тисяч потенційних позичальників.
Водночас з 9 лютого 2026 року набули чинності зміни, які обмежують участь у програмі щодо параметрів житла:
- максимальна площа квартири,
- максимальна вартість житла,
- вимоги до «ліквідності» об’єкта.
Це означає, що потенційні покупці повинні ретельно підбирати житло, яке відповідає новим критеріям. Не всяка квартира підійде під програму, і це важливо з’ясувати до подачі заявки.
Програма працює реально: статистика 2026 року
Цифри показують, що «єОселя» – це не паперова програма, а реальний інструмент.
За даними Мінекономіки, лише за один тиждень понад 270 кредитів було оформлено за програмою «єОселя», загальною сумою понад 618 млн грн. Це свідчить про реальний попит і можливість отримати іпотеку навіть зараз, під час війни.
Середня сума кредиту за «єОселею» на кінець 2025 року становила близько 1,7 млн грн. Це дає уявлення про реальний масштаб позик за державною підтримкою – цього достатньо для купівлі однокімнатної або двокімнатної квартири в багатьох містах України.
Хто може взяти іпотеку за «єОселею» у 2026 році
Щоб реально взяти іпотеку за програмою, треба відповідати певним вимогам. Вони досить чіткі, і базові.
- Громадянство України та повноліття (18+).
- Наявність офіційного доходу, достатнього для обслуговування кредиту.
- Немає власного житла або площа існуючого значно менша, ніж встановлені ліміти.
- Житло, яке планується придбати, відповідає вимогам програми за площею та вартістю.
Останній пункт особливо важливий після змін у лютому 2026, адже не всі квартири підходять під нові критерії.
Пільгові категорії та ставки
Ставка залежить від того, до якої категорії ви належите. Так, 3% річних – доступно для:
- військовослужбовців (у тому числі мобілізованих),
- медиків,
- педагогів,
- науковців,
- інших визначених пільгових груп.
А от 7% річних – можуть бути доступні іншим категоріям громадян, що відповідають загальним вимогам програми, але не входять до пільгових груп.
Різниця між 3% і 7% може здаватися невеликою, але на практиці це тисячі гривень різниці в щомісячних платежах та загальній переплаті за кредит.
Як взяти іпотеку: покрокова інструкція
Процес отримання іпотеки за програмою «єОселя» доволі стандартизований.
Крок 1: Реєстрація в «Дії»
Зареєструватися у застосунку «Дія» та знайти сервіс «єОселя». Саме через цей додаток подається перша заявка.
Крок 2: Заповнення заявки
Вказати бажані параметри житла: площа, місто, орієнтовна вартість. Система перевірить, чи відповідаєте ви базовим вимогам. Що стосується документів, то тут треба обов’язково мати:
- паспорт та ідентифікаційний код,
- довідка про доходи,
- трудова книжка або договір,
- документи на житло, яке купуєте,
- довідка про склад сім’ї,
та інші документи за вимогою конкретного банку.
Крок 3: Вибір банку-партнера
Обрати банк із списку партнерів програми і подати документи до банку. Кожен банк може мати свої додаткові вимоги.
Крок 4: Перевірка платоспроможності
Банк перевіряє платоспроможність – доходи, кредитну історію, зобов’язання. Це звичайна банківська процедура, як при будь-якому кредиті.
Крок 5: Схвалення та купівля
Після схвалення – укласти кредитну угоду та придбати житло. Гроші перераховуються продавцю, а ви стаєте власником з іпотечним кредитом.
Чи реально взяти іпотеку зараз: чесна відповідь
Програма «єОселя» – це реальна можливість купити житло за пільговою ставкою. Але, як і будь-який фінансовий інструмент, вона має свої нюанси та підводні камені. Деякі з них можуть призвести до серйозних фінансових наслідків, тому краще знати про них до підписання договору.
Ризик №1: Оформлення на дружину військового
Якщо іпотеку оформлює сам військовослужбовець і згодом отримує інвалідність та звільняється зі служби, він зберігає право на пільгову ставку 3%. Статус учасника бойових дій або ветерана залишається, а разом з ним – і пільга.
А от якщо кредит оформлено на дружину військового, ситуація інша. Після звільнення чоловіка зі служби пільга може втрачатися, і ставка переходить на базову 7% або навіть 10% у майбутньому.
Формально пільга «прив’язана» до статусу позичальника, а не просто до сім’ї. Це означає, що сімейний стан не дає автоматичного права на збереження пільгової ставки.
Ризик №2: Квадратні метри в незданому будинку
Постанова про «єОселю» передбачає, що при перевірці права на участь враховується:
- готове житло, яке вже у власності,
- майбутні об’єкти нерухомості, якщо спеціальне майнове право зареєстроване в держреєстрі.
Після жовтня 2022 року з’явилося поняття «майбутній об’єкт нерухомості» та реєстрація спеціального майнового права. Якщо ви інвестували в новобудову після цієї дати, інформація фіксується в реєстрі – і ці метри потрібно враховувати при оцінці вашого права на програму.
Проблема виникає з об’єктами, дозвіл на будівництво яких видано до жовтня 2022 року. Там інвестиція може не відображатися в електронному реєстрі. Формально її не видно, але якщо в майбутньому це буде розцінено як приховування, може виникнути вимога дострокового погашення кредиту. Тобто це свого роду, сіра зона, яка створює правову невизначеність для позичальників.
Ризик №3: Житло, не внесене в електронний реєстр
Йдеться про квартири, оформлені до 2013 року через БТІ, які не відображені в електронному реєстрі нерухомості. Теоретично їх можна не побачити під час автоматичної перевірки при подачі заявки на «єОселю».
Але якщо згодом з’ясується факт приховування наявного житла, наслідки можуть бути серйозними, зокрема
- дострокове повернення кредиту,
- повернення отриманої державної компенсації (різниці між пільговою та базовою ставкою),
- можливі штрафні санкції.
Ризик №4: Заборона на здачу в оренду
Оскільки житло, куплене за програмою «єОселя», перебуває в іпотеці, його не можна здавати в оренду без згоди банку. Це стандартна умова більшості іпотечних договорів. Порушення умов іпотеки може призвести до:
- вимоги дострокового погашення кредиту,
- штрафних санкцій за договором,
- втрати пільгової ставки.
Це важливо для тих, хто планує купувати житло не для проживання, а як інвестицію з подальшою здачею в оренду. Формально програма «єОселя» призначена для поліпшення житлових умов, а не для інвестиційних цілей.
Ризик №5: Залежність від державного фінансування
Ставка 3% фактично існує завдяки тому, що «Укрфінжитло» компенсує банку різницю до базової ставки. Держава доплачує за вас частину відсотків – і саме тому ви платите 3% замість 7% чи 10%.
Але що станеться, якщо у компанії «Укрфінжитло» не буде коштів на компенсації? Теоретично позичальник може бути змушений сплачувати кредит за базовою ставкою 7%, поки фінансування не відновиться.
Що робити, щоб мінімізувати ризики
Ці ризики не означають, що програмою не варто користуватися. Але важливо підходити до неї усвідомлено.
- Ретельно читайте договір і всі додаткові умови.
- З’ясуйте у банку всі нюанси збереження пільгової ставки.
- Перевірте, чи всі ваші об’єкти нерухомості відображені в реєстрі.
- Не приховуйте наявне житло – це може обернутися серйозними проблемами.
- Не плануйте здавати куплену квартиру в оренду без узгодження з банком.
- Розумійте, що пільгова ставка залежить від державного фінансування.
Багато ризиків пов’язані не з прямим порушенням правил, а з тлумаченням норм постанови. Договори складні, формулювання не завжди однозначні, і саме це створює простір для різних інтерпретацій.
Тож можливість взяти іпотеку є, але треба підготуватися
Тобто реально взяти іпотеку за програмою «єОселя» у 2026 році. Програма працює і має реальну статистику виданих кредитів навіть під час війни. Пільгові ставки та розширення доступу для мобілізованих роблять її вигідним механізмом для багатьох українців.
Проте нові правила та обмеження вимагають ретельно підійти до вибору житла та перевірити відповідність критеріям. Не варто розраховувати, що «якось пройде» – краще заздалегідь з’ясувати всі параметри та підготувати документи. Також доведеться врахувати, що програма може не підійти для:
- тих, хто хоче купити елітне або дуже велике житло (обмеження по площі та вартості),
- людей без офіційного доходу або з поганою кредитною історією,
- тих, хто вже має житло достатньої площі.
Якщо ви відповідаєте вимогам, маєте стабільний дохід та знайшли житло, яке підходить під програму – «єОселя» може стати вашим шансом на власну квартиру з мінімальною переплатою. А це в умовах війни та економічної нестабільності – справді цінна можливість.