Что изменилось за время вирусной пандемии?
Таблица лидеров инвестиционной привлекательности в сфере недвижимости давно кардинально не менялась. Но за последние 3 месяца произошел серьезный сдвиг парадигмы в ведении бизнеса, что изменило многие процессы. Нынешнюю расстановку сил на рынке недвижимости России проанализировал Дмитрий Леус (читайте по ссылке https://www.newsru.com/realty/24apr2020/retail.html), а также рассказал о прогнозах на конец 2020 — начало 2021 года.
Международный инвестор утверждает, что карантинные меры изменили картину инвестиционной привлекательности. До карантина большая часть вложений оседала в офисных объектах и ритейл площадках. Именно эти сферы оказались под ударом режима самоизоляции. Многие из них закрылись, а значит на рынке возрастет предложение и снизятся арендные ставки. Следовательно, эти объекты трудно назвать безопасными для вложений. Какую сферу недвижимости Дмитрий Леус называет наиболее интересной для вложения активов? Об этом поговорим дальше.
Инвестиции в ритейл смещаются в регионы
Рынок Москвы, Петербурга, а также многих больших городов давно переполнен магазинами и развлекательными центрами. Поэтому интерес инвесторов сместился в регионы, где активно строятся торговые центры с большими зонами для фуд-корта. Торговые залы, напротив, становятся меньшими. Часто бренды ограничиваются арендой небольших помещений, обустроенных как шоурум и одновременно пункт для выдачи интернет-заказов. Тенденцию уменьшения ритейл площадей Дмитрий Леус отмечал задолго до вирусного кризиса, но сейчас она стала еще более актуальной.
За время карантинных ограничений мы наблюдали активный переход офлайн-магазинов в онлайн. Когда торговые центры закрыли, цифровые каналы стали единственным способом наладить коммуникацию с клиентами. В онлайн перешли даже продавцы техники, которые игнорировали интернет, вкладываясь в содержание огромных выставочных залов и логистики. Так за несколько месяцев состоялась стремительная диджитализация многих компаний. Часть из них вернется в офлайн-магазины после выхода из карантина. Но будут и те, кто решит продолжить работу в сети.
Почему офисная недвижимость теряет позиции?
Подобные процессы происходят и с офисами, оказавшимися под ударом вирусного кризиса. Дмитрий Леус прогнозирует, что на рынке увеличится количество низкокачественных помещений для аренды. Следовательно, цена аренды существенно снизится. Поэтому вкладывать в этот сегмент не стоит. Выгодной сферой для вложения активов инвестор считает престижные офисные здания, размещенные в центре города. Ведь за время карантина ТОПовые компании захотят улучшить свое положение, перебравшись ближе к центру. Поэтому данный сегмент останется востребованным.
За время карантина многие фирмы перешли на удаленную работу. Им пришлось в экстренном режиме осваивать технологии «виртуального офиса». Этот процесс требует немало усилий, но дает неплохие результаты. Руководители многих предприятий заявляют, что за 3 месяца «удаленки» удалось наладить внутренние процессы, повышая эффективность. При этом сэкономить значительные средства на аренде и содержании штата. Учитывая стремительное развитие цифровых технологий, множество предприятий после выхода из карантина полностью или частично продолжат работать удаленно. Этот фактор Дмитрий Леус называет главной причиной снижения процента инвестиций в офисную недвижимость.
Куда инвестировать в 2020-2021 году?
Вот мы подошли к ответу на главный вопрос. А он был на поверхности. Мы говорили о тотальном переходе бизнеса и ритейла в режим онлайн. Это приводит к отказу от аренды офисов и торговых площадей, но увеличивает потребность в складских помещениях. Поэтому логистические объекты уверенно движутся к лидирующим позициям в таблице инвестиционной привлекательности.
Дмитрий Леус отмечает, что логистическая недвижимость на протяжении последних трех лет показывает стабильный рост в цене и аренде. При этом мы видим крайне мало проектов по постройке логистических объектов. В следующем году ожидается увеличение инвестиций в логистику порядка 25%. Большая часть из этих средств будет направлена в регионы.
