Будівельний паспорт або схема намірів забудови: як законно будуватися в 2024

Будівельний паспорт
(будпаспорт)

Будівельний паспорт – це документ, який визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель, споруд, гаражів, елементів інженерного захисту, благоустрою та озеленення на земельній ділянці.

Будпаспорт оформлюється як на ділянки, які знаходиться в містах та селах, так і на ділянки в садових товариствах та дачних кооперативах – правила оформлення будівельного паспорта є єдиними.

З 12.07.2022 року можна будувати і без будівельного паспорта — на підставі Схеми забудови земельної ділянки.

Згідно Постанови КМУ №722 від 24.06.2022 року, на період дії воєнного стану в Україні та протягом одного року з дня припинення чи скасування воєнного стану:

будівництво індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 500 кв. метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки за рішенням замовника відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні, а у разі відсутності затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні — відповідно до цільового призначення земельної ділянки та обмежень у використанні земель, визначених Законом України “Про охорону культурної спадщини”, може здійснюватися замовником без отримання будівельного паспорта забудови земельної ділянки.

У такому разі замовник звертається до архітектора або інженера-проектувальника, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат, на підставі укладеного між ними договору, архітектор або інженер-проектувальник забезпечує створення та/або завантаження до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва з накладенням кваліфікованого електронного підпису схеми намірів забудови земельної ділянки (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо), створеної з дотриманням вимог законодавства, будівельних норм і правил.

При цьому під час подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт замовник зазначає реєстраційний номер схеми намірів забудови земельної ділянки в ЄДЕССБ.

Порядок оформлення будівельного паспорта

Будпаспорт може бути оформлено як оффлайн через ЦНАП (шляхом подання документв особисто або засобами поштового зв’язку), так і онлайн через портал ДІЯ.

Будпаспорт містить текстові та графічні матеріали, найважливішим з яких є схема забудови земельної ділянки.

На схему забудову мають бути нанесені будівлі та споруди, які планується розмістити на земельній ділянці, оскільки будівництво об’єктів, яких немає у будівельному паспорті (та, відповідно, у повідомленні до органів ДАБК) буде вважатися самочинним, тобто таким, що здійснюється без документів, які дають право на виконання будівельних робіт (щодо таких об’єктів).

Разом із цим, не буде порушенням чинного законодавства будівництво лише частини із зазначених на схемі забудови будівель та споруд. На схемі забудови обов’язково зазначаються як відстані від запланованих будівель та споруд до меж земельної ділянки, червоних ліній, ліній регулювання забудови тощо, так і до об’єктів на сусідніх земельних ділянках.

Тут важливо зазначити, що мова йде не тільки про вже збудовані сусідами об’єкти (або розпочаті будівництвом), а й про ті, що лише заплановані ними до будівництва (звичайно, за умови отримання сусідами передбачених законодавством документів).

Інформація щодо запланованих сусідніми землевласниками (землекористувачами) об’єктів є в місцевих органах містобудування та архітектури, які видавали (або наразі погоджують) їм будівельні паспорти або містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (МУОЗЗД). І з осені 2020 року така інформація почала з’являтися на порталі e-construction.gov.ua

Той факт, що сусідня ділянка пуста, не означає, що на ній не заплановано жодного будівництва, і що Ви зможете відступити від межі 1 м або навіть 5 м і будувати там, наприклад, будинок. Можливі ситуації, коли усі сусіди вже отримали будівельні паспорти або МУОЗЗД, в яких передбачено (дозволено) розміщення будівель на відстані 1 м від межі вашої ділянки. Тому, в більшості випадків необхідно буде відступати 7 м від межі (а іноді й більше), щоб не порушувати вимог чинного законодавства щодо протипожежних відстаней. Це одна із основних причин, чому дозвільну документацію на будівництво варто оформити до початку виконання робіт.

Перелік документів необхідний для оформлення будпаспорту

Пунктом 2.1 Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки встановлено наступний перелік документів:

заява на видачу будівельного паспорта (внесення змін до будівельного паспорта);
копія документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію, або заповіту, у разі якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
копія документа, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, у разі якщо право власності на об’єкт нерухомого майна не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (у разі здійснення реконструкції, капітального ремонту);
згода співвласника (співвласників) об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці (у разі здійснення реконструкції, капітального ремонту) (за умови перебування у спільній власності);
схема намірів забудови земельної ділянки (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо), за формою, наведеною у додатку 2 до Порядку;
проектна документація (за наявності);
згода співвласника (співвласників) земельної ділянки на забудову (у разі розміщення нових об’єктів) (за умови перебування у спільній власності);
інформація про наявність у межах земельної ділянки режимоутворюючих об’єктів культурної спадщини та обмеження у використанні земельної ділянки у разі здійснення нового будівництва об’єкта (за наявності).

Копії документів, що подаються для отримання будівельного паспорта, засвідчуються замовником (його представником). Немає необхідності засвідчувати копії документів нотаріально.

Засвідчені згоди потребуються за наявності співвласників. Зазвичай, вони складаються у довільній формі, а підписи осіб на них засвідчуються нотаріально.

Зазвичай при будівництві за будівельним паспортом проект будівництва не розробляється. Навіть якщо проект було розроблено (чи придбано), то краще обмежитися поданням до органів містобудування та архітектури лише ескізів. Будь-які вимоги щодо надання проектної документації для виготовлення будпаспорту є безпідставними.

Незважаючи на те, що перелік документів для видачі будівельного паспорта є вичерпним, органи містобудування та архітектури часто вимагають додатково надати викопіювання з плану населеного пункту або плану товариства, топографічну зйомку (наприклад в Києві), статути садових (садівничих) або дачних товарист (кооперативів), витяг з Державного земельного кадастру, технічні умови, документи про адресу тощо. Порядок видачі будівельного паспорта не зобов’язує замовника надавати подібні документи.

Будпаспорт та ЄДЕССБ

З осені 2020 року відомості про будівельні паспорти забудови земельної ділянки повинні бути внесені до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. В результаті кожному будпаспорту присвоюється реєстраційний номер ЄДЕССБ (формат BP00:0000-0000-0000-0000) та формується QR-код з посиланням на вказаний будпаспорт на порталі e-construction.gov.ua

За відсутності реєстраційного номеру, неповноти даних внесених до ЄДЕССБ або помилок при внесенні відомостей, оформити (зареєструвати) повідомлення про початок виконання будівельних робіт буде неможливо!

Важливо перевіряти дані, які було внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, оскільки на практиці я стикався з ситуаціями, коли інформацію було внесено неповно або мали місце помилки, що в подальшому призводить до відмови органу ДІАМ (ДАБК) в реєстрації документів, що дають право на початок виконання будівельних робіт.

Є ціла низка об’єктів для будівництва яких не потрібно оформлювати будпаспорт та дозвільні документи, і які не потрібно вводити в експлуатацію. Перелік таких об’єктів (точніше будівельних робіт) затверджено Постановою КМУ №406 від 7 червня 2017 року.

Підстави для відмови у видачі будівельного паспорта

Чинне законодавство України містить вичерпний перелік підстав для відмови у видачі будпаспорту, так, згідно п. 2.4. Порядку: пакет документів для видачі будівельного паспорта або внесення змін до нього повертається уповноваженим органом містобудування та архітектури замовнику з таких підстав:

неподання повного пакета документів;
невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, будівельним нормам і правилам;
подання замовником заяви в довільній формі про відмову від отримання будівельного паспорта.

На практиці найбільше відмов обґрунтовуються відсутністю містобудівної документації (генерального плану, ДПТ тощо) або невідповідністю поданих документів (зокрема, ескізних намірів забудови) вимогам чинного містобудівного законодавства.

Можливість оформлення будівельного паспорта та розміщення на земельній ділянці тих чи інших будівель та споруд варто перевіряти до придбання земельної ділянки.

Строки

Строк надання (виготовлення) будівельного паспорту закріплено в п. 2.1. Порядку: будівельний паспорт надається уповноваженим органом містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня надходження пакета документів.

Право на виконання будівельних робіт

Після отримання будівельного паспорта, для отримання права на виконання будівельних робіт, необхідно подати відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю (ДІАМ (раніше ДАБК)) повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта!

Повідомлення можна подати через ЦНАП (в паперовому вигляді), але набагото швидше та простіше подати його в електронному вигляді через портал Дія.

Наразі в більшості випадків можлива автоматична реєстрація поданого повідомлення, таким чином, вже через пару хвилин ви отримаєте реєстраційний номер повідомлення про початок виконання будівельних робіт.