Ринок центрів обробки даних (ЦОД) переживає рекордне зростання будівництва, але стикається з найнижчою за всю історію часткою вакантних площ. За першу половину 2026 року доступна для оренди потужність знизилася до 1,4%, тоді як обсяги будівництва зросли на 25%.
Згідно зі звітом CBRE, стрімке зростання попиту на обладнання для штучного інтелекту (ШІ) в поєднанні з дефіцитом обладнання та обмеженою доступністю електроенергії суттєво сповільнює темпи розширення центрів обробки даних. Попри рекордну будівельну активність, ринок ЦОД у Північній Америці зіткнувся з обмеженнями потужності електричної мережі.
За першу половину 2026 року будівництво нових ЦОД зросло майже на 25% у ключових ринках США, зокрема у Північній Вірджинії, Атланті та Даллас-Форт-Ворті. Загальна потужність зросла на третину порівняно з минулим роком, проте, згідно зі звітом, частка вакантних потужностей, доступних для оренди, впала до рекордно низького рівня – 1,4%.
«Масштаби будівництва сьогодні значно більші, ніж п’ять років тому, і кардинально відрізняються від того, що було десять чи п’ятнадцять років тому», – розповів Пат Лінч, глобальний виконавчий директор групи рішень для даних у CBRE. «Це не схоже на жодну іншу галузь за мого життя: ви можете потроїти пропозицію, але частка вакантних площ продовжує знижуватися».
На тлі зниження частки вакантних площ, орендодавці центрів обробки даних, такі як Equinix та Digital Realty, здають простір швидше, ніж забудовники встигають будувати його з необхідною енергетичною інфраструктурою. За даними CBRE, чиста абсорбція, яка вимірює зміну орендованих площ, зросла майже на 12% за першу половину 2026 року.
Орендні ставки також зростають, що відображає обмежену доступність електроенергії, яка підвищує ціни для великих технологічних компаній та менших підприємств, що прагнуть орендувати місце в ЦОД для роботи зі своїми ШІ-рішеннями. Про це повідомив Гордон Долвен, керівник досліджень ринку ЦОД в Америці в CBRE.
«Орендні ціни та частка вакантних площ були ідеально обернено пропорційними в нашому звіті протягом останніх кількох років», – зазначив він.
Для клієнтів, які шукають можливості оренди ЦОД, Долвен рекомендує планувати за три роки наперед і бути гнучкими щодо місця розташування. Хоча місця в “Алеї ЦОД” Північної Вірджинії можуть бути недоступними, Атланта та Колумбус, Огайо, можуть запропонувати вільні потужності.
Північна Вірджинія залишається найбільшим ринком за обсягом, але Атланта стала лідером за загальним обсягом будівництва в Північній Америці. Згідно зі звітом, розбудова ЦОД у цьому регіоні зросла більш ніж на 50% за першу половину 2026 року, вперше випередивши “Алею ЦОД”.
«Ми бачимо, як Ріно, Невада, конкурує з Кремнієвою долиною», – сказав Долвен. «Ми бачимо, як Атланта, Джорджія, конкурує з Північною Вірджинією. З’являється так багато нових ринків, оскільки вони шукають доступну потужність».
На тлі масштабного розширення ЦОД, технологічну галузь турбують питання надлишкового будівництва, землекористування та доступності води, що викликає негативне ставлення до ЦОД з боку активістів, громадськості та політиків.
CBRE оптимістично налаштовані щодо ШІ. «Ми застосовуємо нашу галузь до ШІ щодня, щогодини», – сказав Лінч. «Якщо згадати історію, були думки, що автомобіль зруйнує промисловість. Існує так багато апокаліптичних періодів, якщо подивитися назад, і ці технології перенаправили зайнятість певним чином, але вони також зробили значні кроки у покращенні нашого життя. Я думаю, що ШІ буде таким самим».
Тим не менш, переживши телекомунікаційну бульбашку на початку 2000-х, Лінч зазначив, що обмеження у розбудові ЦОД можуть допомогти інвесторам.
«Я міг би стверджувати, що обмежена потужність, яка була певним гальмом [для ринку ЦОД], потенційно може обмежити ситуацію з надлишковим будівництвом», – сказав він.