Торгова нерухомість Києва: стабілізація попиту формує стійкість ринку

Торгова
нерухомість Києва

Згідно з останнім дослідженням CBRE Ukraine, ринок торгової нерухомості Києва продемонстрував стійкість до поточних викликів. Споживчий попит покращився, зростання індексу споживчих цін сповільнилося, а реальний ВВП укріпився на 5%-5,5% за різними оцінками, на відміну від різкого падіння попереднього року.

Протягом останніх двох років ритейлери фокусувалися на зменшенні витрат та оптимізації своїх мереж. Незважаючи на обережність у відкритті нових магазинів у 2023 році, сильніші гравці скористалися вигідними умовами оренди та наявністю вільних площ у найбільш популярних локаціях. Найбільш активними орендарями на київському ринку у 2023 році були сегменти FMCG, побутової електроніки та товарів для краси і здоров’я. Ще одним помітним ритейлером стала компанія «Аврора», лідер у сегменті дискаунтерів товарів для дому, яка відкрила 77 магазинів у Києві протягом 2023 року.

Варто відзначити, що частка українських брендів у складі орендарів професійних ТРЦ зростає завдяки підвищеній лояльності з боку локальних споживачів, чому посприяло тимчасове закриття міжнародних fashion-ритейлерів. Наприклад, у ТРЦ Blockbuster Mall відкрилися магазини трьох українських брендів середнього цінового сегменту — MustHave, Arber та Всі.Свої, а також бренд нижньої білизни brabrabra. Крім того, DiaDia, український бренд середнього цінового сегменту, дебютував зі своїм першим магазином у центральній точці стріт-ритейлу в Києві. Орендодавці відповідно вітали орендарів, які змогли залучити до торгового центру споживачів з обмеженим бюджетом, навіть у часи складних економічних умов.

У 2023 році кількість нових брендів, що вийшли на ринок Києва, залишалася обмеженою: серед основних EA7 (італійський бренд товарів преміум класу), KitchenAid (американський бренд побутової електроніки), HalfPrice (польський бренд одягу середнього цінового сегменту) в ТРЦ Respublika Park та DKNY (американський бренд одягу преміум класу) в ТРЦ Ocean Plaza. Проте, шведський ритейлер H&M поступово відновив роботу своїх магазинів в Києві та Львові протягом 2023 року, що може стати прецедентом для інших тимчасово закритих брендів слідувати його прикладу.

У 2023 році на ринок Києва не вийшло жодного нового торговельного центру. Відсутність девелопменту безпосередньо пов’язана з підвищеними ризиками безпеки, зростанням вартості будівництва та продовженням девелоперами термінів реалізації проєктів. Таким чином, загальний обсяг конкурентної пропозиції торгових центрів залишився майже незмінним на рівні 1,59 млн кв.м (0% р/р).

Особливістю нинішньої кризи є те, що заявлені обсяги будівництва залишаються високими, навіть незважаючи на стан будівельних робіт, які зупинилися практично всюди. За нинішніх економічних умов, дефіциту боргового фінансування та обмеженої експансії міжнародних ритейлерів, подальші затримки із введенням в експлуатацію існуючих проєктів є цілком вірогідними. Оскільки близько 240 000 кв.м сучасних торгівельних площ перебувають на різних стадіях завершення будівництва, нові відкриття великих об’єктів слід чекати не раніше 2025-2026 років.

Середній рівень вакантності на ринку Києва продемонстрував тенденцію до зниження, склавши 15% (-2 п.п.) на кінець року. Зниження вакантності було зумовлене насамперед відновленням попиту у великих регіональних торгових центрах, таких як ТРЦ Blockbuster Mall і ТРЦ Respublika Park. У той же час, менші торгові центри районного формату, які зберігали стабільні показники після Covid19, підтримують низький рівень вакантності і демонструють свою стійкість також під час війни. Орендні ставки в торгових центрах укріпились, головним чином через зменшення орендних знижок і зниження гнучкості орендодавців. Власники все частіше повертаються до фіксованих орендних ставок, а ставки, що базуються лише на відсотку від товарообігу, зустрічаються все рідше.

У 2024 році очікується помірне відновлення попиту з боку ритейлерів завдяки позитивним споживчим настроям та прогнозованому зростанню номінальної заробітної плати. Ритейлери, швидше за все, зосередяться на більш успішних торгових центрах, що потенційно призведе до подальшого скорочення вакантних площ в найкращих об’єктах. Через невизначеність щодо тривалості війни, раніше анонсовані масштабні проєкти в Києві навряд чи будуть реалізовані в найближчому майбутньому. У відповідь на виклики воєнного часу та зважаючи на хорошу забезпеченість торгівельними площами у великих містах України, очікується, що малі та середні формати в безпечних регіональних центрах запропонують більш вигідні можливості для девелопменту та будуть більш ефективними з точки зору заповнюваності.