В Україні готується оновлене житлове законодавство, яке має зокрема розв’язати проблему застарілого житлового фонду. Зараз десятки тисяч багатоповерхівок – із вичерпаним терміном експлуатації. У будинках не проводились капітальні ремонти, деякі з них узагалі в аварійному стані. Жити там не тільки некомфортно, але й небезпечно.
Про те, як в Україні проведуть оновлення житлового фонду і до чого варто готуватись, читайте в матеріалі.
«Хрущовки» вже мали демонтувати. Термін експлуатації закінчився
Усі панельні хрущовки мають термін експлуатації в 50 років (нормативи, розроблені ще в СРСР). Їх мали б демонтувати у період не пізніше ніж 2005-2017 років. Радянська влада заявляла, що до 2000-го «побудує» комунізм, а бюджетні «хрущовки» – тимчасове рішення, щоб переселити українців із бараків і гуртожитків у власне житло.
У 2024-му мільйони родин продовжують жити в «хрущовках», частина з яких зараз в аварійному стані. Першим зведеним в Україні за часів правління Микити Хрущова вважається каркасно-панельний будинок за адресою Велика Васильківська, 16 у Києві ще у 1951-му. Споруда має унікальну архітектуру, декорована народними мотивами й зовсім не схожа на звичні «хрущовки». Однак із 1955-го, після набуття чинності ухвали «Про усунення надмірностей у проєктуванні та будівництві», почали масово будувати серійне бюджетне житло. Зараз, через 70 років, саме це житло потребує термінової реконструкції.
У Києві найпоширеніші проєкти «хрущовок» – 438, 464 та 480. Це цегляні та панельні будинки до п’яти поверхів. Найгірший варіант «хрущовок»: прохідні кімнати, суміжний санвузол і висота стелі у 2,47 м. Є і «покращені» варіанти: з висотою стелі у 2,7 метра, трохи більшими балконами, окремими кімнатами (тільки у 5% «хрущовок»).
«Деякі українські міста мають до 50% застарілого житлового фонду. Загалом кількість такого житла по Україні, за останніми даними, зібраними до війни, сягає понад 30 тис. об’єктів, із них понад 10 тис. припадає на «хрущовки». Усі погоджуються, що щось потрібно з цим робити, але ситуація так і не змінюється», – розповідає OBOZ.UA голова комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку й містобудування Олена Шуляк.
«Застарілим» називають житло, термін експлуатації якого завершився або збігає. Загальна площа застарілого житлового фонду, за даними Державної служби статистики, становить 4,33 млн квадратів. А як зазначають в урядовому законопроєкті 6458, цифра в 30 тис. застарілих будинків також може бути «застарілою», бо це дані за 2019 рік.
«Продовження експлуатації таких будинків несе в собі не тільки некомфортне існування мешканців таких об’єктів, а й пряму загрозу для їхнього життєвого середовища. Саме такі квартали (мікрорайони) є об’єктом реконструкції й інвестування», – йдеться в законопроєкті.
Київський рієлтор Максим Б. розповідає OBOZ.UA: вартість «хрущовок» передусім залежить від району й стану житла. Якщо йдеться про старий будинок у центрі столиці, то така «хрущовка» може коштувати стільки ж, як і новий будинок у віддаленому від центру районі. Також покупці звертають увагу й на стан будинку, ремонт у квартирі.
«Якщо на фундаменті є тріщина, якщо в будинку не проводили капітальні ремонти, якщо це спальний район, то тут квартири можуть бути на 30% дешевші, ніж у сучасних будинках поряд. Молодь не хоче купувати «хрущовки», але є багато покупців, які все життя жили в «хрущовках» і вважають таке житло цілком прийнятним для себе», – розповідає рієлтор.
Важливо зазначити, що стан будинку – індивідуальний. Навіть дві однакові «хрущовки», що стоять поряд, можуть мати різні ступені зносу. Це залежить і від умов експлуатації, і від особливостей будівництва, і від ставлення власників квартир до власного житла.
Урядовий законопроєкт ухвалено в першому читанні. Однак це далеко не панацея
Головна ідея законопроєкту (а разом із тим і нововведень, які зараз розробляють у профільному комітеті) – «хрущовки» насамперед модернізуватимуть, ремонтуватимуть, замінюватимуть інфраструктуру. Це дозволить продовжити термін експлуатації (в деяких випадках на десятиліття). І тільки якщо житло дійсно аварійне і його вже неможливо відремонтувати, замість ремонту можливий демонтаж.
Чинний закон передбачає, що для перебудови (або ж знесення і побудови нового будинку на місці старого) необхідна згода всіх власників. Але на практиці досягти цього неможливо. Йдеться про старий житловий фонд, серед мешканців якого є зокрема й українці похилого віку, які попри можливість отримати оновлене житло, або ж житло більшої площі, не погоджуються нікуди переїжджати.
«По-перше, скажу, що мешканців подібних будинків силоміць ніхто не виселятиме – це міф. По-друге, всі варіанти ще будуть опрацьовуватись, проте міжнародна практика у таких випадках говорить про «згоду більшості», наприклад, підтримати рішення мають 75% власників і більше. Окремо варто пропрацювати й механізм відселення з аварійного та небезпечного будинку за рішенням суду, наприклад, адже це питання безпеки. У будь-якому випадку, розроблені практики мають враховувати інтереси громадян», – каже Шуляк.
Головна ж проблема: не зрозуміло, де взяти кошти. Ба більше, в урядовому законопроєкті немає чіткої суми, яку необхідно виділити на оновлення житлового фонду.
«У пояснювальній записці до проєкту зазначається, що його реалізація «потребуватиме додаткових витрат державного та/або місцевого бюджетів» (п. 5). При цьому у фінансово-економічних розрахунках, доданих до проєкту, не зазначається орієнтовний необхідний обсяг фінансування з державного та місцевих бюджетів, як того вимагають положення ч. 3 ст. 91 Регламенту та ч. 1 ст. 27 Бюджетного кодексу України. Зазначимо, що це ставить під сумнів можливість реалізації проєкту в разі його схвалення», – йдеться у звіті Головного науково-експортного управління Ради.
Шуляк упевнена, що питання фінансування напряму залежатиме від того, яким буде фінальний варіант законодавства.
«Загалом реновація застарілого житла, крім коштів державного та місцевого бюджетів, може відбуватися коштом фондів і грантів ЄС, безповоротних позик та субсидій і навіть коштом приватних осіб», – пояснила вона.
Однак не йдеться про те, що українців почнуть силою виселяти з їхніх «хрущовок». Насправді громадяни в першу чергу зацікавлені в тому, щоб їхнє житло потрапило під програму оновлення. Це значно збільшить його вартість і фактично дасть «друге життя».
