В Україні за рік ринок нерухомості зріс у 1,7 раза, попри повномасштабну війну і постійну загрозу безпеці. Більшість девелоперів відновили свою роботу і продовжують будувати. А в період післявоєнного відновлення і будівництво може стати одним із драйверів економічного зростання. Ба більше, питання житла через знищення російськими окупантами цілих міст стане критично важливим.
Про те, як у сучасних умовах правильно обрати забудовника, які є ризики і як їх мінімізувати, читайте в матеріалі.
Українці частіше купують готове: що відбувається на первинці
В Україні хорошим темпом будівництва може вважатись швидкість у 7% від усіх робіт щомісячно. Тобто з такими темпами закінчити багатоповерхівку можна всього за п’ять кварталів (рік і три місяці). Але зараз ситуація значно погіршилась. І для цього є низка об’єктивних причин.
обмеження в споживанні електроенергії;
повітряні тривоги, під час яких зупиняються роботи;
дефіцит працівників через мобілізацію;
проблеми з логістикою, скорочення темпів виробництва;
подорожчання будівництва;
зниження платоспроможного попиту.
Навіть у цих умовах забудовники продовжують виконувати свої обов’язки і майже вчасно видають ключі від квартир. Хоча і випадків, коли забудовники порушили свої обіцянки, – достатньо. Хороша новина: про майбутні проблеми можна дізнатись завчасно.
Зараз кількість продажів на перших етапах будівництва значно скоротилась, але рання інвестиція залишається найбільш вигідним способом купувати житло (хоча і найбільш ризикованим). Анна Лаєвська, комерційна директорка «Інтергал-Буд», розповідає: станом на 2021 рік у структурі продажів компанії готова нерухомість, у будинках, що вже отримали сертифікат готовності, займала лише 4%. Зараз це понад 30%. Ще близько 30% – це угоди на купівлю нерухомості в будинках, завершення будівництва яких відбудеться протягом 6 місяців. Тобто понад половина продажів припадає або на готові, або на майже готові квадратні метри.
«Це пояснюється двома причинами. Перша – неготовність покупців нерухомості довго чекати. Інвестиції в об’єкти низького етапу готовності розцінюються як додаткові ризики. Друга причина полягає в тому, що значна частина платоспроможного попиту на ринку забезпечується державними програмами – єОселя та єВідновлення. А це здебільшого готове житло. Так, у межах пільгової іпотеки від держави можна придбати первинку, однак ця пропозиція обмежена банками-партнерами програми, які дуже вибірково акредитують незавершені об’єкти», – пояснює представниця компанії.
Як перевірити забудовника
Найперше, що варто зробити, – вивчити дані на сайті забудовника. Тут має бути перелік тих проєктів, що вже реалізували і будуть реалізовувати, терміни здачі будинків в експлуатацію, інформація про забудовника, контакти. Однак довіряти всьому, що ви прочитаєте на сайті, не варто. Це лише перший етап знайомства із забудовником та ЖК. У відділі продажів ви можете домовитись про перегляд квартири. Однак перед цим варто перевірити, чи є у відкритому доступі документи на ЖК, і якщо їх немає, попросити надати їх під час перегляду квартири.
Будівельні компанії мають отримувати дозвіл на будівництво. Важливо звертати увагу на клас наслідків будинку – найімовірніше, це має бути СС3. Клас наслідків визначають залежно від того, до яких наслідків може призвести руйнування будинку. Від цього залежить і дотримання норм безпеки. Більшість багатоквартирних будинків мають клас наслідків СС3 – його надають, якщо постійно в будинку може перебувати від 400 осіб або висота становить від 100 метрів. Для менших будинків з меншою кількістю тих, хто може постійно перебувати в будівлі, клас наслідків – СС2. Якщо в дозволі на будівництво клас наслідків СС2, а будують великий ЖК, можуть бути проблеми під час здачі в експлуатацію будинку.
Також ознайомтесь із містобудівними умовами та обмеженнями. Там ви побачите, яким повинен бути майбутній будинок (максимальна висота тощо). Також мають бути технічні умови (забудовник мусить підключити комунікації), документи на землю (в них має бути правильно вказано призначення ділянки).
Земля має бути в оренді чи у власності забудовника, а її призначення – житлова забудова («для будівництва та обслуговування житлових багатоквартирних будинків або житлово-офісного комплексу»).
У кількох районах столиці квартири продають у 3-4-поверхових будинках, які будують на землі з призначенням «приватна житлова забудова». Фактично на місці, де має бути окремий будинок на одну родину, з’явиться житло для десятків родин. А це збільшить навантаження на всі комунікації та призведе до проблем у майбутньому. Про це можна завчасно дізнатись, ознайомившись із документами на землю.
Проблеми із землею є однією з поширених причин, через які забудовники не можуть офіційно завершити будівництво та ввести будинок в експлуатацію.
Документи на будинок і договір із забудовником бажано показати спеціалістам. «Якщо вам потрібна інформація, її можуть перевірити юристи, адвокати. Але люди дуже рідко звертаються з таким проханням. Бо за це потрібно платити», – пояснює OBOZ.UA адвокатка Світлана Саража.
Саража впевнена: важливо, щоб саме юрист чи адвокат займались питаннями нерухомості. Якщо в ЖК вже є будинки, які здано в експлуатацію, варто поспілкуватись із сусідами: розпитати їх про проблеми в комплексі, дізнатись, чи задоволені вони якістю будівництва.
«Ми отримали ЖК від забудовника, і майже одразу виникли проблеми», – розповідає OBOZ.UA член правління одного з ОСББ у Вишневому (передмістя Києва). Виявилось, що забудовник здав будинок, повністю не закінчивши покриття даху. Крім того, замість того, щоб утеплити стіни на глибину промерзання ґрунту, утеплювач ледь довели до землі. Як результат, там почала накопичуватись волога, а покриття фасаду швидко вкрилось тріщинами.
Щоб перевірити технічний стан будинку, по консультацію можна звернутись до експерта з питань будівництва. Він може оцінити стан будинку та дати висновок, чи відповідає будівля стандартам, які прописано в Державних будівельних нормах.
Що потрібно дізнатись про забудовника
Зараз головне завдання покупця первинки – правильно обрати об’єкт та девелопера, орієнтуючись не на ціну за квадратний метр, а на репутацію компанії та її спроможність виконати взяті на себе зобов’язання, пояснює Анна Лаєвська.
«Ключові критерії під час вибору забудовника – репутація та реальна динаміка на будмайданчиках. Перевірити останнє можна самостійно, оцінивши темпи будівництва, а також кількість завершених проєктів за період від початку повномасштабного вторгнення. Наприклад, компанія «Інтергал-Буд» лише у 2023 році добудувала 120 тисяч кв.м нерухомості. Звіти про роботи девелопера можна знайти на офіційному сайті, у соцмережах або на профільних порталах, які також здійснюють власний моніторинг», – розповідає Анна Лаєвська.
Документи на будівництво готові, всі дозволи отримано, є якісний проєкт і достатні інвестиції – навіть цих умов може бути замало. І це довів азербайджанський забудовник, який чотири роки не може здати в експлуатацію побудовану секцію в передмісті столиці. Виявилось, що у забудовника не було проєктів газифікації, електрифікації. Крім того, вже під час робіт виникла непередбачувана ситуація: на будівництві загинув працівник, що також зупинило роботи.
Забудовник під час зустрічі з інвесторами визнав, що одна з причин затримки – відсутність досвіду роботи в Україні. Тож до проблем, які швидко вирішують українські забудовники, азербайджанський бізнесмен був неготовий. Звісно, перший проєкт забудовника може бути вдалим та втіленим в обіцяні терміни. Однак відсутність досвіду також створює додаткові ризики. Навіть якщо сама компанія – новачок, переконайтесь, що серед керівництва є досвідчені менеджери, які вже успішно реалізовували схожі проєкти.
Що і як перевірити:
дізнайтесь про попередній проєкт забудовника. Якщо він вже будував квартири, поговоріть із власниками цього житла;
якщо це перший будівельний проєкт вашого девелопера – переконайтесь, що в керівництві компанії є досвідчені менеджери;
вивчіть інформацію про кінцевого бенефіціарного власника вашої компанії;
інколи варто також звертати уваги на рейтинги, нагороди тощо, але тільки в тому разі, якщо ви довіряєте тим, хто розроблював цей рейтинг і обирав переможців;
Червоними прапорцями в репутації забудовника мають стати: тривалі затримки в будівництві без поважної причини, будівництво з порушеннями, введення в експлуатацію «проблемних» будинків, наприклад, без під’єднання до комунікацій.
Попри війну та важку економічну ситуацію, вартість нерухомості не зменшилась. Навпаки, спостерігається системне зростання ціни. «А враховуючи, що нових об’єктів будівництва зараз майже не з’являється, у майбутньому на нас чекатиме дефіцит нового житла, що лише стимулюватиме зростання вартості», – впевнені в «Інтергал-Буд».
Україну очікує період стрімкого післявоєнного відновлення, тоді активно буде розвиватись і ринок нерухомості. Ціни зростають, і ця динаміка не зміниться. Ті, хто планує вже зараз інвестувати кошти в свою майбутню квартиру, мають уважно знайомитись не тільки з місцевістю, планом квартири та проєктом майбутнього будинку, але і вивчати документи та репутацію забудовника.
