24 февраля 2022 года разделило жизнь на до и после. Мы проснулись в новой экономической реальности. Западные санкции и непростая экономическая ситуация могут стать нашими спутниками надолго. Не может это не коснуться и сферы недвижимости. О том, что уже произошло и чего ждать мы и поговорим сегодня.
Цены будут расти?
А вот в этом нет уверенности в долгосрочной перспективе. То есть мы обычно привыкли, что цены упасть не могут, они могут только взлететь. И мы считаем, что события идут именно по такому сценарию. С тех пор как курс доллара поднялся с началом пандемии (кто-то еще помнит о ней?) в 2020 году на 15%, квадратный метр рос неуклонно как на стадии строительства, так и в экспозиции.
Причем рост цен никак не сдерживал рост количества сделок, особенно в Москве.
— За 2021 год число зарегистрированных ипотек превысило результат 2020 года на 22%, тем самым Росреестром был установлен очередной новый рекорд — более 127 тысяч ипотек было взято в жилом сегменте, — сообщил руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
Пока что тренд на подорожание выдерживается. Так, по данным экспертов «Метриум» за февраль наблюдается самый резкий рост средней стоимости квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы. Это рекорд как минимум с 2014 года.
Стоимость выросла до 281 тыс. руб., хотя еще в январе цена была 261 тыс. рублей. Таким образом, только за один месяц удельная стоимость новостроек комфорт- и эконом-класса в Москве поднялась на 5% или на 20 тыс. рублей. Это самый резкий месячный рост показателя за всю историю наблюдения за рынком.
Тем не менее события на Украине, геополитическая нестабильность и жесточайший с 1998 года валютный кризис могут изменить ситуацию.
По прогнозам аналитиков, цены на новостройки могут упасть на 20–30%, правда, в долларовом эквиваленте. Значительное проседание ждёт и рынок аренды. А вторичное жилье может начать… резко дешеветь.
Почему так?
Полеты во сне и наяву
Жилье продается и покупается. Продается застройщиком и покупается жителем по ипотеке через банки. Нынешняя ситуация бьет и по застройщикам, и по жителям, и по банкам.
Застройщик без техники – как сапожник без сапог. Трудности, а иногда и фактическое прекращение поставок строительной техники и оборудования не могут не отразится на итоговой цене строительного объекта.
Еще застройщику нужен банковский кредит. Но эскроу-счета доступны лишь по окончании строительства и к тому времени деньги на них, номинированные в рублях, потеряют значительную часть стоимости.
Не слаще и самим банкам – отключение от SWIFT, ограничения на внешних рынках заимствований приводят к суровой политике экономии.
Наконец, подъем ключевой ставки ЦБ в 20% (при запретительном для экономики уровне в 12%) не добавляют желания взять ипотеку.
Ситуация неутешительна и может затянуться. Так, по данным РБК, первый после санкций опрос ЦБ выявил резкое ухудшение прогнозов аналитиков. В 2022 году они ждут снижения ВВП на 8%, инфляцию на уровне 20% и среднегодовой курс доллара в 110 руб.
В связи с русскими горками, которые проделывает национальная валюта, а точнее ее стоимость, никто точно не понимает, как рассчитать в ней кредит. Делать же твердую ставку можно лишь номинировав ее в иностранной валюте. Но с 2014 года брать кредит в валюте дураков не осталось.
Еще один вариант – государственная помощь по субсидированию ставки через программу льготной ипотеки. Однако, правительству сейчас не до этого.
Напомним, что вообще в высших эшелонах власти от программы льготной ипотеки были не в восторге – она большой тяжестью ложилась на бюджет. Так, еще в феврале прошлого благословенного 2021 года председатель ЦБ Эльвира Набиуллина призывала свернуть льготную ипотеку.
— Эту программу, мы подтверждаем, нужно постепенно сворачивать, — сказала тогда глава регулятора. — Может быть, ее можно оставить как антикризисную программу для тех регионов, где недостаточное предложение на рынке жилья, либо где спрос населения не восстановился в силу действия ограничительных мер.
По ее мнению, программы льготного кредитования можно было сохранять и развивать в тех регионах, где строительство жилья малоинтересно профессиональным девелоперам в силу низкой маржи.
Между тем, еще в прошлом году специалисты «Эксперт РА» объясняли, что в 2022 году ставка поднимется выше 10 процентов и если будет отмена льготной ипотеки, то выдача льготных кредитов на недвижимость сократится на 40%.
ВИП для бедных
Нельзя сказать, что выход из ситуации не предлагается. По данным «Известий», члены Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ предложили ввести ипотеку под 5% на массовые новостройки. Суть в том, чтобы использовать высоконадежные ипотечные портфели банков (ВИП) в качестве залога для получения средств от Банка России.
Правда программа сразу стала «не для всех» — обросла ограничениями. Она касается уже выданных кредитов, по которым ипотечные займы обслуживались не менее двух лет, а просрочка меньше 0,15%. Считается, что такой залог – достаточно твердое основание, чтобы ЦБ выдал займы под 2% с наценкой самих банков для клиентов еще 3%.
Пока это лишь предложения. А выход нужно искать самим застройщикам уже сейчас. И он может быть найден в снижении цены, чтобы хоть как-то отбить издержки.
— Курс валют – это своеобразный индикатор прогноза инфляции, поэтому девелоперы обращают на него внимание при формировании политики ценообразования, – объяснил гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. – Однако сейчас многие застройщики стараются вести сдержанную ценовую политику, стремясь привлечь клиентов и выделяясь тем самым на фоне конкурентов.
Снижение цен практикуется уже сегодня. Ведь ясно, что из неукупной ипотечная квартира превратилась в недоступную. Можно сколько угодно строить и выводить на рынок новые объемы. Они так и будут стоять невостребованными.
Но за простой нужно платить, взять же кредит в банке, чтобы обслуживать готовую недвижимость и одновременно покрывать расходы компании сейчас практически невозможно. Значит рынок окончательно станет рынком покупателя и мы еще увидим снижение цен. Не от изобилия увы, но от недостатка.
Взгляд в будущее
И мы начинаем это видеть. С 5 марта на рынке РФ фиксируется падение спроса на жилье. Количество сделок с новостройками за семь дней сократилось на 15%, а со вторичкой – на 12%. Происходящее объясняется резким удорожанием ипотеки, после того как Банк России поднял ключевую ставку до 20% годовых.
Ситуацию усугубляет стагнация доходов населения. Как сообщают «Известия» со ссылкой на вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева и представителей риелторов, эти факторы могут привести к тому, что по итогам 2022 года спрос на жилую недвижимость рухнет на 50%.
Межу тем, в последние годы именно ипотека была единственным драйвером развития рынка: 70–80% всех сделок купли-продажи на отечественном рынке недвижимости заключалось именно с помощью ипотеки.
Пока самым животрепещущим вопросом остаются объемы строительства — с одной стороны сокращение спроса явно не стимулирует начало новых объектов, с другой — банки предлагают застройщикам кредиты по 20+ процентов, а значит проектное финансирование остается без средств.
Особую тревогу у экспертов вызывает будущее вторичного рынка.
— Льготной ипотеки для него государство обычно не предусматривает, отмечают специалисты. – А это значит, что сегмент рискует уйти в серые схемы и превратиться в рынок обмена.
Снижение цен и маргинализация возможны и на рынке аренды. Всё дело в том, ставки аренды напрямую зависят от заработка населения. Очевидно, что в ближайшее время они будут снижаться, а вслед за ними и арендные ставки.
Зато новой тенденцией на рынке аренды может стать спрос на максимально дешёвое жильё со стороны трудовых мигрантов. За отсутствием работы в небольших городах люди будут стремиться в областные центры и в столицу. Однако приехавшие на заработки люди едва ли смогут обеспечить рынку аренды платёжеспособный спрос.
Напоследок
Хорошие новости из Питера, там подешевели комнаты в наем. В феврале рынок аренды комнат Санкт-Петербурга вырос на 40%. Так, за второй месяц текущего года количество предложений выросло на 214 единиц.
Наибольшее снижение по ставкам отмечено в Центральном районе. Здесь аренда комнаты за февраль стала доступнее на 13,92%. Теперь средняя ставка в этой части города составляет 15,03 тыс. руб.
Сможет ли наша экономика перезапуститься и помогут ли в этом сниженные цены – время все расставит на свои места. Главное — оставаться здоровыми и бодрыми, и мы сможем это увидеть.
Даниил МАЦЕЙКО
Источник: rcmm.ru
