Федеральна резервна система підвищила процентні ставки, але будівельна галузь стикається з більшою проблемою.
Підвищення ставок може змусити власників відкласти або повністю скасувати проєкти, зазначає Майкл Ґукес, головний економіст ConstructConnect, компанії, що надає дані про комерційне будівництво.
Федеральна резервна система (ФРС) підвищила відсоткові ставки, що може призвести до того, що комерційні проєкти, які ледве зводяться, опиняться на межі фінансового краху.
Центральний банк збільшив свою базову процентну ставку на 25 базисних пунктів – це перше підвищення з 2023 року. Цей крок зроблено на тлі стійко високої інфляції, яка перевищує цільовий показник ФРС у 2%.
Згідно з Майклом Ґукесом, головним економістом ConstructConnect (компанії з Цинциннаті, що спеціалізується на даних комерційного будівництва), це рішення знизить життєздатність деяких запланованих комерційних проєктів.
«У ширшому контексті, вищі витрати на фінансування послаблять розрахунки прибутковості для власників та забудовників, які розглядають нові проєкти комерційної нерухомості», – сказав Ґукес виданию Construction Dive. «Проєкти, які були на межі досягнення своїх цілей прибутковості, тепер можуть не досягти їх, і такі проєкти не будуть виставлені на торги».
Ґукес додав, що вплив може поширитися і на проєкти, що вже перебувають у стадії реалізації. Короткострокові кредити та кредитні лінії, прив’язані до ставки prime, зростуть разом із підвищенням ставки ФРС. Це збільшить вартість запозичень для підрядників та власників проєктів.
«Якщо зміна ставок суттєво вплине на власника проєкту, це може призвести до несподіваної затримки платежів підрядникам», – зазначив Ґукес. «У найгіршому випадку, вищі ставки можуть змусити власника призупинити проєкт або навіть відмовитися від нього, залишивши підрядника з негайними витратами та дебіторською заборгованістю, яку важко стягнути з власника».
Проте економісти розходяться в думках щодо того, чи погіршить середовище запозичень для будівельної галузі узагалі.
На думку Браяна Стреберрі, головного економіста FMI (консалтингової фірми з будівництва в Ролі, Північна Кароліна), на фінансування комерційної нерухомості більший вплив мають довгострокові дохідності казначейських облігацій, ніж добова ставка ФРС. Якщо рішення ФРС заспокоїть інвесторів щодо контролю над інфляцією, довгострокові ставки можуть насправді знизитися.
«Підвищення ставки негайно збільшить вартість будівельних кредитів з плаваючою ставкою, що є реальною грошима для проєктів із борговим навантаженням, але більший ефект, ймовірно, полягатиме в зниженні довгострокових ставок», – сказав Стреберрі Construction Dive. «Підвищення, яке переконує ринки, що ФРС серйозно ставиться до інфляції, має тенденцію знижувати 10-річні [казначейські] облігації, а саме на них і позичає будівельна галузь».
Вплив інфляції на вартість будівництва
Однак приборкати інфляційні побоювання легше сказати, ніж зробити, навіть після підвищення ставки в середу.
Високі витрати на матеріали та робочу силу вже ставлять під загрозу життєздатність проєктів, зазначає Кеннет Робертс, партнер і голова групи будівельного права у Venable (юридичній фірмі з Вашингтона, округ Колумбія). Ціни на матеріали для нежитлового будівництва у серпні зросли на 8,9% порівняно з минулим роком, причому кілька основних будівельних матеріалів продемонстрували двозначне зростання.
Іншими словами, хоча середовище підвищення ставки може допомогти знизити довгострокові ставки запозичень, зростання витрат на будівництво все ще може перешкоджати запуску запланованих проєктів.
«Я не бачу жодних даних, які б свідчили про те, що протягом наступних шести місяців інфляція, з якою галузь будівництва зіткнулася минулого року, зменшиться», – сказав Робертс Construction Dive. «Насправді, я думаю, всі говорять протилежне. Тобто, вони вважають, що ми вступаємо в ще більш інфляційний період».
Стреберрі бачить подібну тенденцію в даних про ціни виробників. Ескалація цін на будівельні матеріали наразі значно випереджає ціни, запропоновані підрядниками за останній рік.
«Цей тиск у поєднанні з дорогими будівельними кредитами скорочує кількість нових проєктів», – сказав Стреберрі. «Менша кількість запущених проєктів згодом означатиме нижчу вакантність та наступний етап зростання орендної плати та будівництва. До того часу реальність планування полягає у вартості капіталу, що значно перевищує показники 2010-х років».
Галузі з більшим захистом
Стреберрі вважає, що підвищення ставки нерівномірно вплине на будівельну галузь.
Житлове будівництво та приватна комерційна забудова є найбільш чутливими до витрат на запозичення, зазначив він. З іншого боку, центри обробки даних та напівпровідникові заводи – ключові сектори нежитлового будівництва – набагато краще захищені.
Більшість цих проєктів залежать від значних коштів великих технологічних компаній або державних стимулів, що обмежує роль витрат на запозичення.
«Значна частина цих витрат фінансується за рахунок грошових потоків компаній та високих вартостей акцій, тому витрати на запозичення майже не впливають на них», – сказав Стреберрі. «Саме це поєднання не дозволяє загальним витратам падати так сильно, як у житловому будівництві».
Підвищення ставок ФРС відбувається «хвилями»
Ґукес поставив під сумнів, чи є середовище підвищення ставки лише поодинокою коригуванням, чи це лише попередній залп у черговому раунді посилення монетарної політики.
Ґукес зазначив, що історично зміни ставок ФРС відбувалися серіями. Якщо ця тенденція збережеться, власники можуть зіткнутися з подальшим зростанням витрат на запозичення після середи.
«Важливо, щоб власники бізнесу розуміли, що в сучасну епоху зміни ставок ФРС відбуваються хвилями», – сказав Ґукес. «В останні десятиліття ФРС не підвищувала ставку федеральних фондів один раз на 25 чи 50 базисних пунктів, а потім тривалий час утримувала її на цьому рівні. Натомість, ФРС має тенденцію робити кілька невеликих підвищень ставок відносно швидко».