Компанія Compass досягла мирової угоди з Northwest Multiple Listing Service (NWMLS), що дозволить власникам нерухомості та їхнім ріелторам у штаті Вашингтон використовувати поетапні маркетингові стратегії, зокрема оголошення “скоро в продажу”, без застосування штрафів з боку NWMLS. Про це компанія повідомила в понеділок.
Угода, яка врегульовує антимонопольний позов, поданий у квітні 2025 року, набиратиме чинності поетапно, починаючи з 4 вересня 2026 року. Вона скасовує кілька давніх правил NWMLS, які обмежували способи маркетингу об’єктів до їх повноцінного виставлення на продаж. Це надає брокерам, що розміщують оголошення, та їхнім клієнтам-продавцям більше гнучкості для адаптації маркетингових стратегій, наближаючи практику NWMLS до законів штату Вашингтон щодо контролю продавця та обов’язків брокера.
“First Look” — статус “скоро в продажу” — запускається 4 вересня
З 4 вересня NWMLS запровадить новий статус “First Look”, який функціонуватиме як опція “скоро в продажу”. У цьому статусі продавці зможуть публічно рекламувати свої об’єкти, не запускаючи лічильник днів на ринку чи публічну історію цін, і без переспрямування запитів покупців до брокера, який розміщує оголошення, відповідно до заяви Compass.
Compass зазначає, що така структура дозволить продавцям генерувати ранній інтерес, збирати відгуки покупців та тестувати ціни, уникаючи при цьому негативних публічних сигналів, таких як видиме зниження цін або тривалий термін перебування на ринку в стрічках оголошень.
“Наша початкова мета в юридичних діях проти NWMLS була повністю реалізована”, — заявив Роберт Реффкін, голова та генеральний директор Compass International Holdings, у своєму повідомленні. “Ми подали цей позов, виходячи з фундаментального принципу: власники житла мають абсолютне право контролювати, як їхня власність продається, а ріелтори ніколи не повинні зазнавати штрафів від NWMLS просто за виконання законних вказівок свого клієнта, що в штаті Вашингтон є їхнім статутним обов’язком”.
Реффкін додав, що Compass “інвестувала мільйони” у справу, щоб забезпечити захист для продавців і брокерів, характеризуючи розробку правил MLS конкурентними брокерськими компаніями як потенційну антимонопольну проблему, коли це обмежує можливості фірм конкурувати в сфері маркетингових послуг.
За даними NWMLS, кожен об’єкт, поданий у статусі “First Look”, повинен бути своєчасно наданий NWMLS та доступний усім понад 30 000 брокерам-членам. Об’єкти можуть залишатися в цьому статусі протягом 21 дня, протягом якого вони можуть бути публічно рекламовані. Продавці можуть дозволити покази під час цього періоду, а також вирішувати, чи включати об’єкт до IDX-каналів. Крім того, хоча такі показники, як дні на ринку та історія цін, що накопичилися під час періоду “First Look”, не відображатимуться на публічних сайтах після активації оголошення, ці дані залишатимуться доступними у внутрішній базі даних NWMLS. NWMLS заявила, що це гарантуватиме доступ брокерів-членів та їхніх клієнтів до цієї інформації.
“Northwest MLS завжди надавала продавцям гнучкість у рамках відкритого, прозорого ринку, і наші правила постійно вдосконалюються, щоб відповідати мінливим очікуванням споживачів”, — зазначив Джастін Хааг, президент і генеральний директор Northwest MLS, у своїй заяві. “Ми надаємо продавцям бажану гнучкість при підготовці будинку до продажу, одночасно рішуче захищаючи покупців від приватних мереж. Простіше кажучи, ‘First Look’ модернізує процес підготовки до запуску, забезпечуючи відкритий ринок та справедливу конкуренцію, що повністю відповідає законам штату Вашингтон про відкритий ринок”.
Зміни в відображенні на порталах та фотографіях оголошень до 15 жовтня
До 15 жовтня 2026 року NWMLS вимагатиме, щоб усі портали та сайти нерухомості, що використовують її дані, чітко та помітно відображали ім’я та контактну інформацію брокера або агента, який розміщує оголошення. За даними Compass, ця інформація повинна бути представлена шрифтом розміром і кольором, що щонайменше так само виділяється, як будь-які кнопки заклику до дії, “зв’язатися з брокером” або “запланувати огляд”, і повинна розташовуватися безпосередньо поруч із будь-якою такою кнопкою.
Compass стверджує, що ця зміна спрямована на зменшення плутанини споживачів на великих порталах, які часто переспрямовують запити агентам, що не є брокерами, які розміщують оголошення. Для агентів, що розміщують оголошення, це може збільшити прямий потік потенційних клієнтів та покращити приписуваність їхніх маркетингових інвестицій.
Також до 15 жовтня NWMLS припинить нанесення водяних знаків на фотографії оголошень. Compass заявила, що ця зміна спрямована на збереження якості фотографій та запобігання тому, щоб NWMLS виглядала як автор фотографій, створених і оплачених брокерами, що розміщують оголошення, та їхніми клієнтами. Якісні візуальні матеріали стали ключовим компонентом маркетингу оголошень, особливо в сегментах з вищою ціною та конкурентних районах.
Рівне застосування правил та обмеження “державного закону”, що регулюється MLS
В рамках угоди NWMLS також погодилася застосовувати свої правила рівномірно до всіх брокерських компаній-членів у Вашингтоні. Compass заявила, що це положення покликане забезпечити, щоб її брокери та клієнти отримували ті ж переваги та ставлення, що й інші фірми, і не піддавалися вибірковому застосуванню.
Крім того, NWMLS погодилася не вживати дисциплінарних чи інших заходів проти Compass або її фахівців з нерухомості під приводом “застосування державного закону”. Compass підкреслила у своєму оголошенні, що NWMLS є приватною організацією, а не державним регулятором, і що спори щодо тлумачення статутів не повинні призводити до штрафів MLS, коли брокери дотримуються законних вказівок клієнтів.
Угода також уточнює, що продавці, які мають проблеми з конфіденційністю, безпекою, здоров’ям або охороною, можуть вибрати способи маркетингу своїх будинків, що відповідають цим потребам, відповідно до закону штату. NWMLS “не буде втручатися, розслідувати або іншим чином оскаржувати вибір продавця” щодо використання цієї гнучкості, згідно з Compass.
Доступ до даних для брокерських платформ до 15 листопада
До 15 листопада 2026 року NWMLS надасть брокерським платформам додаткові поля даних та доповнення, які, на думку Compass, необхідні брокерам для управління транзакціями з однієї системи. До них належать юридичні описи та типові форми та доповнення, пов’язані з транзакціями, такі як FIRPTA, Форма 22K, Форма 22J, попередній титул, топографічні зйомки та карти, а також сертифікати перепродажу, якщо розкриття не заборонено законом.
Ця зміна покликана зменшити необхідність для брокерів перемикатися між кількома системами для отримання ключової інформації та документів. Консолідований доступ може спростити дотримання нормативних вимог, покращити управління документами та зменшити ризик помилок або пропущених розкриттів, особливо при роботі з великими обсягами.
Ширші наслідки для політики MLS
Угода між Compass і NWMLS підкреслює зростаючий тиск на MLS з метою перегляду правил, що впливають на свободу маркетингу, контроль над даними та видимість для споживачів щодо того, хто представляє оголошення. Хоча угода стосується конкретно штату Вашингтон, подібні юридичні та конкурентні динаміки розгортаються і на інших ринках.
Для власників брокерських компаній, керівників команд та незалежних агентів угода висвітлює два стратегічні міркування:
- Структури правил MLS можуть суттєво впливати на генерацію потенційних клієнтів, маркетингові стратегії та те, як цінність комунікується продавцям.
- Регуляторні та юридичні результати, ймовірно, продовжуватимуть формувати політику оголошень, потоки даних та відносини з порталами протягом наступних кількох років.
Compass представила цей результат як модель того, як MLS можуть переорієнтуватися на розповсюдження оголошень, коли продавці вирішують їх використовувати, не диктуючи конкурентне середовище для маркетингових послуг. Те, як інші MLS реагуватимуть на подібний тиск, буде ключовим фактором у розвитку національних практик оголошень та маркетингу.
Compass вперше подала цей позов у квітні 2025 року, стверджуючи, що NWMLS є “монополістом”. Брокерська компанія стверджувала, що політика оголошень NWMLS, яка не дозволяла ексклюзивні оголошення офісу, шкодила Compass, оскільки перешкоджала фірмі використовувати свою трифазну стратегію оголошень.