Лідерів компаній Brown Harris Stevens, NextHome та Lamacchia Realty занепокоєні, що «приховування» оголошень про продаж нерухомості може завдати шкоди порівняльним данным та оцінкам.
Компанія Compass попереджала багатоквартирні сервіси (MLS) про можливі антимонопольні позови через правила, що обмежують публічний маркетинг до подання оголошень до MLS. CRMLS, Unlock MLS та OneKey MLS відхилили вимоги, а брокери попереджають, що суперечка може призвести до роздробленості даних, порівняльних даних та оцінок.
Протягом останніх трьох тижнів три MLS публічно заявили про відмову задовольнити вимоги Compass International Holdings щодо припинення застосування правил, які карають брокерів чи агентів за публічний маркетинг об’єктів до їх подання до MLS.
На початку вересня Compass надіслала низку вимог до MLS по всій країні, стверджуючи, що застосування цих правил порушує антимонопольне законодавство. Національний конгломерат брокерських компаній також погрожував подати федеральні антимонопольні позови проти будь-якої MLS, яка продовжить застосовувати ці правила, стверджуючи, що вони незаконно обмежують конкуренцію та заважають продавцям нерухомості рекламувати свої будинки так, як вони бажають.
На сьогодні California Regional MLS (CRMLS), Unlock MLS з Остіна та OneKey MLS з штату Нью-Йорк публічно відхилили ці вимоги, що вже призвело до подання антимонопольного позову проти CRMLS з боку Compass. Однак останніми днями більше брокерів, багато з яких є учасниками MLS, що незабаром можуть зіткнутися з судовими позовами від Compass, також почали виступати проти вимог Compass.
Брокери висловлюються
«MLS не ідеальні, але це не дає одній компанії права диктувати всім іншим, що для них найкраще. Я не бачу жодних переваг, якщо Compass досягне успіху», — заявила Bess Freedman, CEO компанії Brown Harris Stevens, в інтерв’ю HousingWire.
Freedman вважає, що якщо MLS підуть на поступки Compass або компанія виграє судові процеси, це призведе до зростання фрагментації ринку, і інші брокерські компанії можуть бути змушені захищати власні інвентарні дані.
«У нас будуть невідповідні дані, розгублені споживачі та значно більше судових позовів у майбутньому», — зазначила вона.
Anthony Lamacchia, власник-брокер компанії Lamacchia Realty з Нової Англії, поділяє подібну думку.
«Люди подивляться на Compass і скажуть: ‘Гаразд, якщо ви будете приховувати свої оголошення і не ділитися ними з MLS, ми будемо приховувати свої’. Для нас, у Північному Массачусетсі, Південному Нью-Гемпширі, Беркширах, — якщо ми будемо приховувати оголошення, це буде проблемою для агентів Compass там, але в Бостоні, якщо агенти Compass будуть приховувати оголошення, це буде кошмаром для моїх агентів», — розповів Lamacchia HousingWire. «Це буквально те, що я називаю взаємним знищенням».
Якщо розгориться гонка озброєнь щодо оголошень, Lamacchia вважає, що це стане кінцем малих брокерських компаній, оскільки вони не зможуть конкурувати без потужної MLS.
«Якщо вони зайдуть так далеко, це зруйнує всю систему, і це не буде добре ні для кого», — сказав він.
Якщо вам не подобається, йдіть
Брокери також дивуються, чому Compass хоче продовжувати співпрацю з MLS, якщо компанія вважає це таким шкідливим для своїх агентів та споживачів.
В нещодавньому інтерв’ю на CNBC The Exchange CEO Compass Robert Reffkin обговорив, які, на його думку, ризики несе розміщення нерухомості на відкритому ринку. Reffkin назвав кількість днів на ринку та історію цін, які зазвичай відображаються поруч з об’єктами в MLS, «вбивцями цінності». Крім того, Reffkin повторив скарги на те, що MLS диктує, як його фірма та його агенти можуть конкурувати за оголошення через свої правила.
«Якщо ви не хочете дотримуватися правил, тоді йдіть», — сказав James Dwiggins, президент NextHome, щодо скарг Compass. «Ці вимоги фактично є проханням скористатися перевагами без виконання обов’язків — це лише згода брати участь, коли це зручно для них. Не можна мати пиріг і з’їсти його — це так не працює. Немає жодної вимоги для Compass бути частиною MLS».
Dwiggins стверджує, що обов’язкові правила подання оголошень до MLS, такі як Clear Cooperation (CCP), існують для того, щоб MLS була справді кооперативною системою.
«Кожен дотримується однакових правил незалежно від розміру організації, і мета полягає в тому, щоб надавати дані та інформацію для системи, яка рухає американську економіку», — сказав Dwiggins.
Як і Lamacchia та Freedman, Dwiggins також бачить світ, де розгортається гонка озброєнь щодо оголошень, що, на його думку, може призвести до повного краху системи нерухомості в США.
«Агенти не зможуть робити порівняльні дані, тому що інфраструктури MLS не буде. Оцінки стануть величезною проблемою по всій США, тому що, знову ж таки, інфраструктури не буде, а пошук житла, який зараз є дуже стандартизованим процесом, зникне, тому що система, яка його підтримує, зникне», — сказав Dwiggins. «Це дуже крихкий момент у нашій галузі. Якщо MLS не впорається з цим правильно, фрагментація, яка відбудеться, буде серйозною, і система врешті-решт колапсує».
Freedman погоджується, що наслідки цього не будуть добрими для галузі чи споживачів.
«Вони відкинуть нас на 50 років назад, коли інформація не була доступною для споживачів, і вони використовують свій розмір, щоб надати собі переваги та нашкодити вільному та справедливому ринку», — заявила вона.
Двоїстість продавців, покупців та правління MLS
Dwiggins також зазначив, що хоча Compass стверджує, що MLS обмежують продавців, обмежуючи їхні маркетингові можливості та додаючи «негативні відомості» до їхніх об’єктів, переважна більшість продавців згодом стають покупцями.
«Я думаю, люди забувають, що понад 70% продавців також є покупцями, і вони захочуть бачити такі дані, як кількість днів на ринку або історію цін», — сказав Dwiggins. «Ви не можете сказати: ‘Ну, я приховаю цю інформацію, але хочу бачити її від усіх інших’. Так не працює».
Брокери також розкритикували заяви Reffkin про те, що правління MLS складаються з конкурентів Compass.
«Багато з цих правлінь MLS складаються з професіоналів з нерухомості з компаній-учасниць, включаючи Compass та компанії, які вона щойно придбала через Anywhere», — зазначила Freedman. «Усі сторони уклали угоди з MLS та встановили правила в дусі кооперативного ринку, який був корисний для покупців, продавців та агентів».
Dwiggins додав, що, будучи членами правлінь MLS, агенти та брокери під парасолькою Compass International Holdings допомагають спрямовувати дискусії навколо політики, проти якої виступають Compass та Reffkin.
Але чи справді це найкраща система?
Не всі брокери вважають, що Compass повністю помиляється у своїх вимогах. Хоча Phillip Cantrell, власник-брокер Benchmark Realty з Теннессі, вважає, що галузь «потребує MLS, і ринкові ціни найкраще досягаються завдяки максимальній видимості на відкритому ринку», він погоджується, що MLS перевищили свої повноваження, застосовуючи такі правила, як CCP.
Benchmark Realty працює переважно в межах юрисдикції Realtracs, яка, незважаючи на те, що належить асоціації ріелторів, не застосовує правила обов’язкового подання оголошень.
«Кілька років тому правління та керівництво Realtracs мудро усвідомили, що вони є компанією, яка працює з даними, і [застосування політики] — це не той аргумент, у який вони хотіли б втручатися», — сказав Cantrell. «Якби ці інші MLS зосередилися виключно на своєму основному бізнесі як компанії, що працює з даними, а не як орган з примусового виконання правил асоціації, цієї розмови б не було».
Для Cantrell відповідь MLS на вимоги Compass полягає не в їхньому бажанні зберегти рівні умови для всіх учасників MLS, а «в підтримці мережі впливових брокерів національних, штатних та місцевих асоціацій».
«Зараз у галузі багато шуму, і часом кожна сторона, здається, втрачає з поля зору, чому ми робимо те, що робимо — щоб покращити життя споживача», — зазначив він.
Зі свого боку, Compass виступила проти цих критичних зауважень, зазначивши, що «всі оголошення Compass доступні публічно на нашому вебсайті або зв’язавшись з Compass, навіть якщо покупець користується послугами агента, не пов’язаного з Compass, або взагалі без агента».
Речник компанії також повідомив HousingWire, що правила MLS «фактично змушують оголошення бути приватними. Вони карають агентів за публічний маркетинг через загальнодоступні канали, які конкурують з MLS та порталами». Речник також спростував критику щодо того, що це може призвести до фрагментації ринку, зазначивши, що «люди не купують усе в одному магазині», і що ШІ спрощує процес пошуку для багатьох покупців. Крім того, речник сказав, що «агенти повинні мати свободу конкурувати на основі запропонованих ними маркетингових стратегій».
У відповідь на запитання про те, що Compass, здається, надає пріоритет продавцям над покупцями, речник зазначив, що «Compass пропонує продавцям більше маркетингових можливостей, включаючи можливість рекламувати свої будинки, не з’являючись негайно на всіх вебсайтах з нерухомості, зокрема на тих, що змушують продавців включати кількість днів на ринку та публічні зниження цін у свої оголошення».
«Жоден інший продавець товарів не змушений приватними компаніями розкривати, як довго товар продавався або зміни цін», — додав речник.
Залишається побачити, чи висловляться інші MLS публічно проти вимог Compass і як розгорнеться судовий процес компанії проти CRMLS, але якщо вірити цим лідерам брокерських компаній, галузь може очікувати масове руйнування.
Інформація підготовлена на основі матеріалів: www.housingwire.com