Підвищення ставки ФРС впливає на ринок нерухомості: експерти прогнозують зменшення обсягу угод
Експерти ринку нерухомості зазначають, що підвищення відсоткових ставок Федеральною резервною системою (ФРС) вже призводить до психологічних змін серед покупців та продавців житла. Вони прогнозують, що в найближчій перспективі тиск відчує не ціноутворення, а обсяг транзакцій.
ФРС підвищила свою базову ставку до діапазону 3,75%-4%, що створює тиск на ринок нерухомості. Середня ставка за іпотечними кредитами сягнула 7% на тлі стрибка цін на нафту та інфляції. Агенти готуються до того, що покупці, які вперше намагаються придбати житло, можуть відкласти свої плани, а продавці неохоче знижуватимуть ціни, встановлені в період пандемії. Експерти вважають, що тиск відчує саме обсяг угод, а не ціни. Проблеми з доступністю житла зберігаються, і очікується подальше підвищення ставок до кінця року.
Рішення Федеральної резервної системи, ухвалене в середу, щодо підвищення своєї ключової ставки до цільового діапазону 3,75%–4% вже позначається на ринку нерухомості.
Брокери та агенти з нерухомості готуються до ринку, який може ще більше відштовхнути покупців, що вперше намагаються придбати житло, і змусити продавців відмовитися від завищених цінових очікувань, сформованих під час пандемії.
Це було одностайне рішення Комітету з операцій на відкритому ринку (12-0) і перше підвищення ставки після п’яти послідовних засідань, на яких її утримували без змін.
Хоча ставки за іпотечними кредитами тісніше пов’язані з дохідністю довгострокових казначейських облігацій, ніж із ставкою за федеральними фондами, психологічний ефект на покупців і продавців є миттєвим, каже Абрахам Сарвей, брокер Douglas Elliman у Нью-Йорку.
«Це питання впевненості для ринку — тобто, клієнти, покупці та продавці адаптуються до вищого рівня ставок, вищого, ніж ми бачили раніше», — розповів він HousingWire. «Ви знаєте, з огляду на те, що відбувається у світі геополітично, висока дохідність 10-річних казначейських облігацій також є проблемою. Це подвійна проблема: питання впевненості покупців, а не просто реактивна зміна ціни».
Для агентів виклик полягає в управлінні очікуваннями та збереженні угод.
«Хоча я не очікую, що одне засідання ФРС змінить ринок нерухомості за одну ніч, для американців зараз важливо, чи стає їхня фінансова картина загалом більш керованою — їхній щомісячний платіж за житло, їхня зарплата та витрати на все інше», — сказав президент і генеральний директор Century 21 Майк Міедлер. «Доступність — це не лише ставка за іпотекою, яку ви бачите на екрані; сім’ї приймають рішення щодо житла, враховуючи вартість продуктів, бензину, догляду за дітьми та всього іншого в їхньому бюджеті. Якщо сьогоднішнє рішення допоможе знизити ці витрати, це також вплине на доступність житла».
Луїс Пуополо, голова відділу комерційної нерухомості Douglas Elliman у Нью-Йорку, зазначив, що ринок праці ще не достатньо послабився, щоб компенсувати нові інфляційні побоювання.
«Поки зайнятість залишається відносно стійкою, а ціни споживачів продовжують зростати тривожними темпами, ФРС має більше гнучкості для пріоритету стабільності цін над підтримкою зайнятості», — сказав він. «Іншими словами, стабільний ринок праці усуває головну перешкоду для подальшого підвищення ставок, тоді як стійка інфляція дає обґрунтування для збереження обмежувальної політики».
Зростання цін на нафту впливає на житловий сектор та економіку загалом
Головний економіст Національної асоціації ріелторів Лоуренс Юн посилається на тривале різке зростання цін на нафту та його зростаючий вплив на житловий сектор.
«Середні ставки за іпотечними кредитами зросли з 6% наприкінці лютого до 7% цього тижня, напередодні першого підвищення ставки ФРС за три роки», — сказав він. «Це тому, що інфляція прискорилася після шоку цін на нафту та триваючих побоювань щодо неконтрольованої інфляції.
«Величезний, все ще зростаючий федеральний дефіцит не допомагає, оскільки більше державних запозичень означає менше капіталу, доступного для приватного сектора, зокрема для іпотеки».
Ціни на нафту в США та світі зараз торгуються на найвищому рівні за останні чотири місяці — приблизно від 97 до 108 доларів за барель.
Це становить 19% зростання за останній місяць і тривожні 57% зростання порівняно з тим же періодом минулого року, зумовлені переважно посиленням конфлікту на Близькому Сході.
«Ставки за іпотечними кредитами можуть знизитися, як тільки ціни на нафту відступлять, і з достовірним планом скорочення дефіциту бюджету», — додав Юн. «Також, якщо технологія ШІ підвищить продуктивність праці, то інфляція та довгострокові ставки запозичень, як-от для іпотеки, можуть знизитися. Ці події є вкрай невизначеними, принаймні в найближчі місяці. Очікуйте, що 7% стане новою нормою. Додавання робочих місць буде одним із факторів, що може підтримати купівлю житла».
Швидкого вирішення проблем на ринку не видно
Сарвей наголосив, що кожен покупець і продавець житла є унікальним, і не існує універсальної стратегії для пом’якшення наслідків «заблокованих» низьких ставок — незалежно від сьогоднішнього підвищення.
«Ми повинні враховувати загальний баланс клієнтів, а також їхнє особисте життя та те, куди вони рухаються в цьому просторі», — сказав він. «Я не думаю, що існує спосіб просто дати загальну пораду всьому ринку продавців щодо того, як їм слід [продавати], коли у них низька ставка.
«У нас є клієнти з нижчими ставками, і наші поради їм: «Як виглядає ваш баланс зараз, і що вам потрібно зробити, щоб досягти бажаного стану?»
Відповідаючи на запитання, де перш за все проявиться тиск на ринку нерухомості, якщо ставки залишаться високими до кінця року, Сарвей зазначив, що більшість людей думають про ціни, але вартість нерухомості визначається порівняльними об’єктами.
«Я думаю, що це більше стосується обсягу транзакцій — скільки угод на ринку розкоші або скільки угод ми здійснюємо на загальному ринку тиждень за тижнем», — сказав він. «Коли економічний цикл стає менш певним, ви помітите, що обсяг транзакцій зменшиться. Підвищення ставки ФРС загалом вплине на доходи людей, власників бізнесу тощо.
«Я не думаю, що на ціни вплине, особливо в короткостроковій перспективі. Я вважаю, що на ціни більше впливає місцеве законодавство, як-от податок на піє-а-тер (pied-à-terre tax)».
Оновлені прогнози ФРС показали, що більшість посадовців очікують принаймні ще одного підвищення ставки до кінця року. Для житлового сектору це означає, що тиск на доступність житла ще не закінчився, а для брокерів та агентів — ще один сезон складних розмов.