Понад 400 брокерських компаній приєдналися до програми March 2026, а Zillow має 235 мільйонів унікальних користувачів на місяць.
Цієї весни Zillow зібрала те, чого ринок нерухомості ще не бачив: ексклюзивний доступ за плату до найсвіжіших пропозицій щодо продажу житла. Через свою програму Preview, запущену в березні 2026 року, понад 400 брокерських компаній та франчайзерів погоджуються розміщувати свої списки нерухомості, що ще не надійшли на ринок, спочатку на Zillow, перш ніж вони потраплять до Multiple Listing Service (MLS) — джерела інформації, яке живить конкуруючі платформи.
З боку продавців, до учасників договору входять такі відомі імена, як Keller Williams, REMAX та HomeServices of America. З боку покупців Zillow поширила цю домовленість на Realtor.com, свого найближчого конкурента за трафіком. Ця заплутана мережа ексклюзивності спрямовує найпривабливіші списки продажу житла на ринку виключно до споживачів через канали, які Zillow володіє або монетизує.
Чи відповідає ця система на ринку продажу житла вартістю в кілька трильйонів доларів антимонопольному законодавству, — це питання, яке федеральні та державні правоохоронні органи ще не ставили. Вони мали б це зробити. І питання є своєчасним, враховуючи, що федеральні та державні антимонопольні органи щойно врегулювали справу проти Zillow щодо дій, які, очевидно, були вжиті для витіснення конкурента з ринку оренди.
Проблеми з Zillow Preview
У справі щодо ринку оренди FTC та п’ять генеральних прокурорів штатів стверджували, що Zillow заплатила своєму конкуренту Redfin 100 мільйонів доларів, щоб той припинив рекламувати списки оренди. Мирова угода вимагає від Redfin відновити свій бізнес з реклами оренди. Але Zillow зберігає партнерство з розповсюдження, відносини з клієнтами та масштаб, які були досягнуті завдяки цій угоді, що, як зазначають захисники, дозволяє Zillow отримувати прибуток від поведінки, яку вона тепер погодилася припинити.
Домовленості Zillow на ринку продажу житла — де минулого року було продано 4 мільйони будинків — викликають додаткові, окремі питання, які жоден регулятор ще не розглядав.
Почнімо з самої програми Preview. Згідно з цими угодами, списки нерухомості, що ще не надійшли на ринок, з’являються лише на Zillow та її філіях, а також на власному вебсайті брокерської компанії-учасниці, перш ніж потрапити до MLS. Дійсно, у будь-якому секторі домінуюча фірма, яка залучає сотні постачальників до ексклюзивного раннього доступу, повинна викликати занепокоєння.
Zillow стверджує, що програма виводить списки, що ще не надійшли на ринок, у відкритий доступ, а не приховує їх у кишенях агентів, і цей аргумент не є безпідставним. Але Zillow монетизує кожен перегляд сторінки, не лише через саму програму Preview, але й через низку подальших можливостей отримання прибутку.
Додавання Realtor.com до цієї схеми посилює вплив цієї домовленості. Обидва портали точно описують себе як найбільші вебсайти нерухомості в країні; дані третьої сторони свідчать, що вони разом становлять приблизно 75% трафіку основних порталів нерухомості США. Надання їм ексклюзивного доступу залишає конкурентів, таких як Homes.com та Redfin, без списків, які генерують найціннішу залученість споживачів. Чи становить ця домовленість незаконну угоду між конкурентами про розподіл цінних активів, — це саме те питання, для відповіді на яке існують антимонопольні органи.
Масштаб надає цим домовленостям сили
Zillow звітує про 235 мільйонів унікальних користувачів на місяць, а за оцінками галузі, агенти, які використовують щонайменше один продукт Zillow, торкаються приблизно 80% транзакцій з продажу житла. Для брокерської компанії, яка розглядає можливість підписання ексклюзивної угоди про ранній доступ, практичні реалії відхилення пропозиції від платформи такого масштабу заслуговують на увагу, особливо коли Zillow платить агентам, що виставляють об’єкти, частину комісії покупця, коли агенти, пов’язані з Zillow, закривають угоди щодо списків, які не пройшли через Preview.
Нарешті, низка судових документів стверджує, що Zillow використовує свою платформу для перенаправлення запитів споживачів від агентів, які виставляють об’єкти, до агентів-покупців, які платять Zillow за ліди, — і які також мають стимули спрямовувати цих споживачів до Zillow Home Loans. Незалежне дослідження виявило, що іпотечні кредити Zillow коштують позичальникам в середньому приблизно на 4 600 доларів більше, ніж порівнянні позики в інших місцях.
Ці звинувачення оскаржуються, і суди розберуться. Але якщо вони виявляться правдивими, вони описуватимуть бізнес, у якому контроль над списками, що ще не надійшли на ринок, призводить до контролю над лідами, а контроль над лідами — до контролю над фінансуванням. Ця можливість є ще однією причиною, чому домовленості щодо списків заслуговують на окрему увагу.
Антимонопольне законодавство давно стурбоване ексклюзивними угодами, які позбавляють конкурентів доступу до критично важливих ресурсів, та угодами між конкурентами, які обмежують торгівлю — як у випадку угод про розподіл комісій, що призвели до врегулювання на 418 мільйонів доларів з National Association of Realtors. Чи відповідають програма Preview від Zillow та партнерство з Realtor.com цим моделям, — це питання національного значення на ринку, який зачіпає вдвічі більше сімей, ніж ринок оренди, яким нещодавно займалися правоохоронні органи.
Федеральні та державні правоохоронні органи повинні провести розслідування. Приватні позивачі також повинні взяти це до уваги; вони показали в судовій справі щодо комісій покупця-брокера NAR, що антимонопольні позови можуть змінити галузь нерухомості. Почати варто з питань, а факти, що є у відкритому доступі, створюють вагому основу для їх постановки.
Картер Догерті — старший науковий співробітник з питань антимонополії та фінансів у Demand Progress, аналітичному центрі та правозахисній групі.
За матеріалами: www.housingwire.com