Компанія Opendoor пілотує програму спільної власності в Північній Кароліні спільно з Ownify. Вона дозволяє кваліфікованим покупцям внести 2% початкового внеску та сплачувати фіксовану суму протягом п’яти років, після чого їм буде запропоновано варіант продовження або викупу нерухомості.
Opendoor тестує програму спільної власності, пропонуючи покупцям шлях до володіння житлом з низьким початковим внеском. Для цього компанія об’єдналася з Ownify, платформою для часткової власності на житло та співінвестування, заснованою у 2022 році.
Аналітики ринку розглядають цю ініціативу як креативну стратегію для виведення нерухомості з балансу компанії, але також зазначають, що для масштабування такої моделі потрібен значний капітал.
Програма “Own” пропонує кваліфікованим покупцям гібрид між орендою та володінням: 2% початкового внеску, відсутність традиційної іпотеки на момент заселення та єдиний фіксований щомісячний платіж протягом п’яти років. Opendoor позиціонує “Own” як можливість “заселитися як власник” із значно меншими початковими витратами, ніж стандартні 10-20% внеску, що вимагаються звичайними кредиторами.
“Це, по суті, модель оренди з правом викупу, де покупець має певну частку власності, схожу на договір оренди землі”, – каже Кобі Хакалір, керуючий директор Stratmor Group. “Мені подобається ця ідея, але є кілька невирішених питань”.
Структура викликає запитання як у споживачів, так і на ринку капіталу, зокрема, що відбуватиметься з щомісячними платежами на шостому році, темпи накопичення щомісячної частки власності та скільки власності фактично залишається у типового покупця після п’яти років.
Представник Opendoor відмовився надавати додаткові деталі, зазначивши, що компанія “не коментує продукти, які перебувають у бета-версії”.
Наразі охоплення невелике. Opendoor зазначає на своєму сайті, що список очікування на програму “Own” у Північній Кароліні наразі закритий, і параметри програми можуть змінюватися в міру її розвитку.
Хакалір додає, що модель не може бути масштабована “без величезного капіталу”.
Проте партнер Ownify пояснює на своєму сайті, що їхній фонд спільно інвестує в нерухомість, знижуючи початковий внесок та щомісячні витрати на 10-15% порівняно з іпотекою. Фонд купує житло, яке відповідає його критеріям, виходячи з “прибутковості, сили ринку та потенціалу зростання вартості – а не спекуляцій”. Коли покупець заселяється, це забезпечує зайнятість та грошовий потік з першого дня. Фонд має цільовий показник прибутковості для інвесторів у нерухомість на рівні 10-14%.
Як це працює?
За цією схемою покупці вносять 2% початкового внеску, отримуючи первісну частку власності з першого дня, а потім щомісяця накопичують додаткову частку протягом п’ятирічного терміну.
Партнер з капіталу фінансує решту вартості покупки та типові витрати на закриття угоди. Фіксований щомісячний платіж розділений на дві частини: накопичення частки власності та “плата за проживання”, яка покриває витрати на обслуговування, податки на нерухомість, страхування та збори асоціації власників житла.
Покупці можуть викупити решту частки власності в будинку в будь-який момент протягом п’ятирічного періоду за “справедливою ринковою вартістю”, що розраховується як середнє значення трьох незалежних оцінок.
Якщо клієнт переїжджає до викупу нерухомості, Opendoor повертає йому накопичену частку власності за справедливою ринковою вартістю мінус комісія за перелік, яка є найвищою протягом перших 30 місяців і поступово зменшується. Покупці також мають можливість продовжити угоду після п’яти років, хоча компанія поки що не оприлюднила ціни чи умови андеррайтингу після початкового терміну.
Для кваліфікації, заявники в Північній Кароліні, як правило, потребують мінімального кредитного рейтингу 660 балів та річного доходу домогосподарства щонайменше $60 000, що достатньо для підтримки вартості покупки від $200 000 і вище.
Крейг МакКлелланд, партнер McClelland & Hahn Consulting, не дивується, що така компанія, як Opendoor, шукає нові способи розширити коло покупців, але не вважає, що вплив цієї конкретної програми буде значним.
“Ви знижуєте поріг до 2% замість 3% для позики FHA (Федеральної адміністрації житлового будівництва)”, – каже МакКлелланд. “І якщо ви можете отримати 3% і кваліфікуватися для FHA, навіщо тоді користуватися такою програмою?”
Використовуючи цю програму, споживачі не можуть повною мірою скористатися зростанням вартості власного капіталу, на що, на думку МакКлелланда, мало хто з покупців погодиться.
“Якби їхній щомісячний платіж був суттєво нижчим, можливо, вони були б готові втратити частину прибутку від своєї частки власності”, – сказав він. “Небагато людей потраплять у це вузьке вікно”.
Які будинки кваліфікуються?
Відповідні пропозиції обмежені будинками на одну сім’ю та таунхаусами, що належать Opendoor, вартістю від $200 000 до $750 000 у столичних регіонах Шарлотт, Ролі-Дарем (Трикутник) та П’єдмонт Тріад, згідно з даними компанії.
У Шарлотті Opendoor виставив на продаж 268 будинків станом на п’ятницю, що є третім показником серед мегаполісів після Атланти (468) та DFW (288). Компанія також мала ще 204 будинки в Ролі-Даремі станом на понеділок.
Поточні пріоритети Opendoor
Після змін у керівництві восени минулого року, коли Каз Неджатіан, колишній головний операційний директор Shopify, очолив компанію як генеральний директор, однією з основних цілей iBuyer стало прискорення темпів придбання нерухомості.
У другому кварталі Opendoor придбав 4 378 будинків, довівши свій інвентар до 5 459 одиниць, що на 921 будинок більше, ніж минулого року. Компанія також уклала 6 908 контрактів на придбання протягом кварталу – востаннє понад 6 000 контрактів було укладено у другому кварталі 2022 року. Натомість, компанія продала лише 2 339 будинків протягом кварталу, що на 1 960 будинків менше, ніж минулого року.
На перший погляд, ця ситуація нагадує ту, з якою Opendoor зіткнувся у 2002 році, коли компанія мала сотні будинків на балансі, а Федеральна резервна система почала підвищувати відсоткові ставки, що призвело до значного охолодження ринку нерухомості. Лише за 2022 рік Opendoor втратив $1,4 мільярда, незважаючи на чистий прибуток у $28 мільйонів у першому кварталі.
Незважаючи на подібність до ситуації чотирирічної давності, МакКлелланд не вважає, що ця програма свідчить про негайні проблеми Opendoor.
“Якби я був Opendoor і мені потрібно було б позбутися запасів, існувало б багато інших, простіших способів вивести нерухомість з мого балансу”, – сказав МакКлелланд.
Натомість, він бачить у цьому спосіб викликати більший інтерес та кількість запитів до Opendoor.
“Я думаю, це свідчить про те, що Opendoor потребує більше вхідних пропозицій, тому що бізнес зараз рухається повільно”, – сказав МакКлелланд. “Незалежно від того, скільки вхідних пропозицій ви отримуєте, скажімо, 90% з них не відповідають вашим суворим стандартам покупця, і вам потрібен спосіб покращити це. Така програма може збільшити кількість ваших вхідних пропозицій, і це менше стосується самої програми, а більше – вхідних запитів, оскільки це знижує ваші витрати на залучення клієнтів”.
Оригінал статті: www.housingwire.com