Ринок заміської нерухомості переживає складні часи: масовий сегмент втрачає покупців, тоді як елітні проекти встановлюють нові рекорди попиту. Проте ключова ставка ЦП залишається на рекордно високому рівні, а банки посилюють вимоги до забудовників. Чи можливо сьогодні залучити фінансування на вигідних умовах, і які проекти будуть актуальні у 2025 році?
У 2024 році ринок заміської нерухомості розвивався у різних напрямах: масовий сегмент зазнав падіння попиту, тоді як преміум проекти відзначилися зростанням. За даними Country Club Development, зниження продажів спостерігалося у 53% проектів, особливо в сегментах економ та комфорт-класу, які постраждали через скасування пільгових іпотечних програм та підвищення відсоткових ставок. У ряді селищ обсяги угод впали у 2-3 рази. Згідно з даними агрегаторів оголошень, на початку 2025 року негативна динаміка у масовому сегменті продовжується.
На цьому фоні елітний сегмент продемонстрував зростання. Експерти департаменту заміської нерухомості NF GROUP зазначають, що у 2024 році було укладено рекордну кількість угод за останні сім років. Високий попит сприяв зменшенню обсягу пропозиції на 36% та зростанню цін у всіх сегментах:
- Земельні ділянки: +11% у преміум-класі, +18% у делюкс-класі.
- Котеджі: середній бюджет купівлі підвищився на 25% (преміум) та 4% (делюкс).
- Таунхауси: зростання цін склало 59%.
На фоні зростання попиту на елітну нерухомість збільшилося фінансування девелоперських проектів. Згідно з даними Центробанку, обсяг кредитних лімітів на комплексне фінансування проектів ІЖС у 2024 році зріс на 7% та досяг 122 млрд руб.
Отже, ринок заміської нерухомості увійшов у 2025 рік з чіткою сегментацією: масовий сегмент стикається з труднощами, тоді як преміум проекти зміцнюють свої позиції, залучаючи інвестиції та забезпечуючи зростання цін.
Низька ставка за кредитом для забудовника: міф чи реальність
На засіданні 14 лютого 2025 Банк Росії залишив ключову ставку на рівні 21% — це максимум за останнє десятиліття. У таких умовах вартість кредитних ресурсів для бізнесу залишається високою, а банки висувають суворі вимоги до економічної ефективності та стабільності девелоперських проектів.
Чи можливо сьогодні залучити кредит на вигідних умовах? Так, попри високий рівень ставок, забудовники заміських проектів мають доступ до механізму проектного фінансування (ПФ).
Додаткові переваги проектного фінансування для девелопера полягають у відсутності виплат за відсотками на інвестиційній стадії проекту, гарантоване фінансування за узгодженим графіком, а також мінімальні вимоги до власного капіталу — банки готові покривати до 60% вартості ділянки та до 100% витрат на будівництво.
Проте цей інструмент залишається маловикористовуваним у заміському сегменті. Історично проекти ІЖС розвивалися за рахунок власних коштів девелоперів та приватних інвесторів. Розширення практики проектного фінансування може пришвидшити розвиток ринку та збільшити кількість нових якісних заміських проектів у середньостроковій перспективі.
Які проекти будуть привабливі у 2025 році
У нинішніх ринкових умовах найбільшу стійкість демонструють елітні проекти невеликих котеджних селищ. Їхня ключова перевага — короткий інвестиційний цикл, що дозволяє девелоперам зменшити фінансові ризики, швидше повертати вкладені кошти та підтримувати цільову прибутковість навіть за умов високої вартості позикового капіталу.
Ліквідність таких проектів визначається кількома факторами. Насамперед — місцезнаходженням. Високий попит традиційно залишається на об’єкти в межах ЦКАД Новоризьким, Рубльово-Успенським та Іллінським шосе, а також у певних точках вздовж Мінського та Київського напрямків. Тут концентрація платоспроможного попиту залишається високою, а обмежена пропозиція робить елітні заміські проекти особливо привабливими для інвесторів.
Не менш важливим є формат селища та якість будівництва. Сучасні покупці орієнтуються на енергоефективні кам’яниці для постійного проживання з панорамним склінням, готовою обробкою та високим рівнем інженерного оснащення. У преміум сегменті стандартом стають безшумне кондиціювання, припливно-витяжна вентиляція, інтелектуальне опалення, системи вод
Sourse: realty.rbc.ru
