Попри паузу у підвищенні ставок, «інфляція надто висока»: голова ФРС
Новини не здивували інвесторів у сфері нерухомості, які уважно стежили за сигналами, що вказують на майбутнє підвищення ставок.
Як і очікувалося, Комітет з відкритих ринків Федеральної резервної системи (FOMC) залишив процентні ставки без змін у середу, після дводенного засідання в жовтні.
Попри два голоси проти, які виступали за підвищення цільового діапазону федеральних фондів на 0,25 відсоткових пункту, FOMC зберіг його на рівні 3,75% – 4%.
Для галузі багатоквартирного житла ця новина була вітанням, особливо після того, як FOMC підвищив цільовий діапазон федеральних фондів на 25 базисних пунктів у вересні. «Очікування явно полягають у тому, що ФРС залишиться на місці, і це допомагає», — сказав Джефф Браун, генеральний директор і співзасновник T2 Capital Management, у коментарях для Multifamily Dive електронною поштою перед оголошенням ФРС.
На прес-конференції після оголошення голова Федеральної резервної системи Кевін Варш заявив, що метою є забезпечення цінової стабільності. Він також оголосив про зміну в графіку роботи ФРС на 2028 рік. Комітет, як і раніше, проводитиме вісім засідань, але лише на шести з них буде ухвалюватися політика.
«Розширюючи рамки для огляду широкої економічної та фінансової картини, реальна активність чітко вказує в правильному напрямку, — сказав Варш. — Це добрі новини. Але інфляція надто висока».
Кілька власників та інвесторів у сфері багатоквартирного житла заявили, що уважно стежитимуть за оголошенням, навіть якщо не очікують полегшення найближчим часом. Натомість вони прагнули зрозуміти, що може статися наприкінці року та у 2027 році.
Ефект доміно
Після кількох скорочень ставок у 2025 році, ФРС тримала ставки стабільними, перш ніж підвищити їх у вересні, що вплинуло на ринок багатоквартирного житла. Хоча «ставки капіталізації зросли з моменту вересневого засідання», продавці повільно це усвідомлюють, зазначив Тайлер Чезер, співзасновник і керуючий партнер CF Capital.
«Історично для того, щоб очікування продавців наздогнали ринок, потрібно кілька кварталів, — сказав Чезер. — Доки цього не станеться, розрив між пропозицією та попитом означає, що багато угод зупиняються, переглядаються або зриваються. Я очікую, що обсяги торгів залишатимуться низькими до кінця року, особливо якщо ФРС сигналізуватиме про грудневе підвищення».
Сміта Гарга, директор з інвестицій та управління активами компанії SKG Capital, що володіє та управляє багатоквартирним житлом, заявила, що її фірма уважно стежила за оголошенням ФРС, оскільки вона «активно оцінювала та здійснювала транзакції, де сьогоднішня вартість капіталу безпосередньо впливає на ціноутворення та прибутковість».
«Вищі витрати на запозичення продовжують ускладнювати виконання транзакцій з нерухомістю для багатоквартирного житла, — повідомила Гарга Multifamily Dive електронною поштою. — Вартість фінансування безпосередньо впливає на те, скільки покупці можуть заплатити, зберігаючи при цьому відповідну прибутковість, а продавці не завжди адаптували свої очікування до того ж рівня. Ця розбіжність продовжує обмежувати обсяги транзакцій».
Прогноз на майбутнє
У своїй заяві Федеральна резервна система зазначила, що економічна активність зростає швидкими темпами, а внутрішні витрати залишаються стійкими, попри геополітичну невизначеність.
«Зростання продуктивності є сильним, а інвестиції в капітал — значними, — сказав Варш. — Зростання зайнятості відповідає зростанню робочої сили, а рівень безробіття майже не змінився».
Фінансові та кредитні умови стали жорсткішими для деяких підприємств та домогосподарств після вересневого підвищення ставки, за словами Варша.
«Учасники ринку стають дещо вибірковими у своїх розподілах капіталу, і хоча загальні фінансові умови стали жорсткішими, я не готовий і не можу назвати їх надто жорсткими, — сказав Варш. — Але в цілому ці події спрямовані на досягнення довшого, більш стійкого періоду економічного зростання та цінової стабільності».
Проте Варш неодноразово наголошував, що інфляція залишається високою. «Ціни на енергоносії та пов’язані з ними товари знову зросли останніми тижнями, і наше завдання — забезпечити, щоб відносні зміни цін у деяких секторах не поширилися на всю економіку, і щоб інфляційні очікування залишалися стабільними», — сказав він.
Варш зазначив, що необхідно отримати більше інформації, перш ніж ФРС вирішить знову підвищити ставки, зазначивши, що такі показники, як ф’ючерси на нафту, продовжують зростати. «Забезпечення цінової стабільності… приборкання інфляції — це не питання певної фіксованої дати в календарі, — сказав Варш. — Так само це не питання якогось ізольованого показника».
Тон має значення
Для спостерігачів ринку нерухомості коментарі Варша здавалися важливішими за рішення ФРС. Чезер не був здивований паузою у ставках, але хотів знати, що буде далі.
«Після вересневого підвищення ринок намагається зрозуміти, чи буде ще одне у грудні, і тон голови Варша вплине на 10-річні казначейські облігації більше, ніж саме рішення, — сказав Чезер. — Це важливо для нас, тому що більшість боргових зобов’язань за багатоквартирне житло оцінюються на основі казначейських облігацій, а не ставки за федеральними фондами».
Як і Чезер, Гарга також спостерігала за середовищем оголошенням, щоб розшифрувати дорожню карту ФРС до 2027 року.
«Для нас важливіше питання не стільки цьоготижневе рішення, скільки напрямок ставок протягом наступних шести-12 місяців, — сказала Гарга. — Більша прозорість щодо шляху ставок допоможе повернути більше певності в андеррайтинг і, зрештою, допоможе покупцям і продавцям скоротити розрив у цінах».
Незалежно від цього, деякі фірми готуються до того, що вищі ставки залишаться надовго. «Я не думаю, що ми побачимо суттєве зниження ставок у найближчій перспективі», — сказав Грег Каванау, старший віце-президент з розвитку регіону Середньоатлантичного узбережжя в Bainbridge.
Навіть попри середовище оголошення та коментарі Варша, Кріс Небензаль, керівник досліджень ринку багатоквартирного житла в Америці CBRE, зазначив, що ринок може не отримати чіткої картини ще кілька місяців.
«Більша ясність щодо прогнозу ставок має з’явитися на початку 2027 року, допомагаючи знову звести покупців і продавців, покращуючи ціноутворення та підтримуючи вищі обсяги транзакцій, оскільки інвестори набираються впевненості на ринку», — зазначив він в електронних коментарях.
Подробиці можна знайти на сайті: www.constructiondive.com