Ринок складської нерухомості Києва : що з цінами і чи є перспективи на швидке відновлення?

Складський
ринок Києва

Річний показник валового поглинання сягнув приблизно 92 000 кв.м, (-37% р/р), а в структурі попиту продовжили домінувати сектор оптової та роздрібної торгівлі (38%) і логістичні та 3PL-оператори. На відміну від 2022 року, коли попит був переважно пов’язаний з переїздом з пошкоджених складів та переукладанням існуючих договорів, у 2023 році було зафіксовано кілька угод з розширення (19%) та переїздів з розширенням (41%), що свідчить про тенденцію до відновлення ринку оренди.

У 2023 році на ринку складської нерухомості Києва не було введено нових спекулятивних складів. Річний обсяг нової пропозиції для власного використання склав близько 88 000 кв.м. В результаті, загальна пропозиція конкурентних складських площ залишилась незмінною на рівні близько 1,41 млн кв.м. Варто зазначити, що тенденція до зростання будівельної активності в сегменті складів під власне використання сповільнилася у 2023 році.

Очікується, що протягом 2024-2025 років на ринок може вийти близько 161 000 кв.м нових площ, що є рекордним показником за останні десять років. Анонсування кількох великих нових проєктів на спекулятивному ринку має потенціал для середньострокового вирішення проблеми дефіциту приміщень у Київському регіоні, особливо для якісних складів класу А. Серед об’єктів — логістичні комплекси «Чайки» I-III (70 000 кв.м), «Дударків» (45 000 кв.м), Олександрівський III(40 800 кв.м) та «Гореничі» (5 000 кв.м), проте затримки та перенесення термінів виходу на ринок не виключені. Крім того, RLC, один з найбільших девелоперів на ринку, планує завершити відбудову свого зруйнованого складу до кінця 2024 року. Інші девелопери ще не розпочали відновлення зруйнованих складів і лише деякі з них повернулися до повноцінного функціонування. Тим часом деякі компанії утримуються від відбудови своїх об’єктів, натомість розглядають альтернативи шляхом придбання нових комплексів.

Станом на кінець 2023 року рівень вакантності становив лише 1,8% (-2,2 п.п. р/р). Поряд із переважаючим дефіцитом спекулятивних площ на ринку в останні роки, знищення значної кількості складів у 2022 році лише посилило тиск на рівень вакантності. Крім того, низька вакантність підтримується активним поглинанням, де площі, що звільняються внаслідок переїздів або скорочень, рідко виходять на відкритий ринок і швидко орендуються.

Орендні угоди продовжували укладатися в національній валюті, хоча у 2023 році ця тенденція пішла на спад. У поєднанні з обмеженою пропозицією та дефіцитом якісних приміщень це призвело до зростання орендних ставок на складські приміщення класу А. Попит на великі об’єкти продовжував перевищувати пропозицію, що призвело до зростання ефективної орендної ставки за рік на 15% до $4,9 кв.м/місяць і свідчить про переорієнтацію ринку на користь орендодавців.

«Загалом ринок складської нерухомості переживає поступове відновлення, з гострою чутливістю до усієї динаміки, пов’язаної з війною. На фоні більш оптимістичного економічного прогнозу, принаймні на 2П 2024 року, очікується, що попит з боку орендарів демонструватиме позитивну динаміку, а існуючі запити на великі площі, що формують відкладений попит, стимулюватимуть орендну активність в 2024 році. У середньостроковій перспективі, зі стабілізацією бойових дій, ринок, ймовірно, залишиться більш сприятливим для власників нерухомості, а орендна ставка поступово зростатиме. У результаті, власники вже відчувають зміни ринкових умов, що призводить до коригування орендних ставок і зменшення гнучкості щодо умов оренди. Враховуючи відносно короткий цикл девелопменту, очікується, що фаза відновлення після активізації орендної активності буде коротшою порівняно з іншими сегментами нерухомості», — зазначила Наталія, експерт ринку складської та логістичної нерухомості.