Наразі 60,5% населення Києва та 46,1% мешканців Київської області проживають у перенаселених помешканнях. Очікується, що попит на нове житло та оренду нерухомості як у столиці, так і в околицях залишатиметься високим. У результаті ціни на оренду в столиці в 2024 році зросли в середньому на 25−35%.
Про те, як українцям набути права власності на орендовану нерухомість, розповідає юрист із будівельного права Олександр Босенко, повідомляє 3m2.ua.
Оренда з правом викупу — це особливий тип договору, за яким одна сторона (лізингодавець) надає іншій стороні (лізингоодержувачу) право використовувати майно протягом визначеного періоду за плату з можливістю викупу майна пізніше. Ця домовленість регулюється, серед інших нормативно-правових актів, статтями 810-1 Цивільного кодексу України.
Умови
У такому договорі орендодавцем має бути юридична особа. Умови оренди визначаються в договорі, але не можуть перевищувати 30 років.
Після того, як орендар повністю сплатить орендну плату, як зазначено в договорі оренди (що включає вартість квартири, а також будь-які додаткові платежі) або якщо орендна плата сплачується наперед, майно буде передано у власність орендаря.
Яка мета?
Оренда у власність дає можливість особам, які на даний момент не мають достатньо коштів, поступово «збирати» на власне житло, одночасно користуючись майном протягом цього періоду.
Важлива примітка
Орендар не отримує автоматично право власності після підписання договору оренди.
Орендар стане власником квартири лише після виконання всіх умов, викладених у договорі.
До моменту переходу права власності орендар є лише користувачем квартири, а не її власником. Однак право застави на майно реєструється на користь орендаря.
Реєстрація наймача в квартирі («прописка») може бути оформлена лише за згодою власника нерухомості.
Будь-які зміни або ремонт житла повинні бути схвалені орендодавцем і відповідати вимогам законодавства.
«Орендна плата»
У вартість житла, зазначену в договорі оренди, входить:
платежі на придбання нерухомості та початковий внесок орендаря;
резервний фонд, який не може перевищувати 3% вартості житла;
комісійна (дохід) орендодавця, яка визначається як відсоткова ставка платежів за придбання майна, як зазначено в договорі оренди (за наявності);
плата за житлово-комунальні послуги. У разі виникнення затримок цих платежів орендодавець покриває їх за рахунок резервних коштів;
страхові внески (за умови страхування майна);
нотаріальні витрати, сплачені при підписанні договору оренди (визначаються за взаємною згодою сторін);
витрати на реєстрацію права власності на нерухоме майно, державну реєстрацію обтяжень майна та оплату нотаріальних послуг (також визначаються за домовленістю сторін);
Таким чином, орендна плата вважається частиною купівельної вартості квартири, тобто орендар уже вносить часткові платежі за своє майбутнє житло.
Як це функціонує?
Ви визначаєте компанію (підприємство-орендодавця), яка готова здати вам квартиру в довгострокову оренду (до 30 років).
Ви укладаєте з цією компанією договір, погоджуючись сплачувати орендну плату за щомісячне користування квартирою.
Протягом цього тривалого періоду ви проживаєте в квартирі та сплачуєте орендну плату.
Після закінчення договору оренди, або навіть раніше, якщо ви накопичите необхідні кошти, ви можете викупити квартиру, таким чином вона стане вашою.
Переваги
Шанс отримати житло у власність, навіть якщо ви не маєте повної суми покупки.
Можливість поступово накопичувати гроші на покупку квартири.
Можливість проживати в майбутній квартирі прямо зараз.
Що врахувати
Перевірте квартиру та документацію власника: важливо переконатися, що орендодавець є законним власником і має право здавати майно в оренду; що в квартирі немає реєстрацій неповнолітніх; відсутність судових спорів щодо майна; а також відсутність виконавчих дій щодо власника чи судових справ щодо стягнення коштів з орендодавця тощо.
Оцінка майна: бажано проконсультуватися з незалежним оцінювачем, щоб визначити справжню вартість майна, яке ви збираєтеся придбати.
Умови договору: уважно перегляньте всі пункти договору, зокрема ті, що стосуються суми оренди, ціни викупу та процесу викупу. Цей договір юридично зв'язує вас з орендодавцем не на один рік!
Потенційні підводні камені: пам’ятайте про можливі ризики, пов’язані з укладенням договору оренди з правом викупу, наприклад, коливання цін на нерухомість, неможливість придбати нерухомість через фінансові обмеження тощо.
Які ризики?
Вартість: як правило, орендна плата за квартиру з можливістю викупу вища за стандартні орендні ставки.
Коливання вартості нерухомості: протягом терміну оренди ціна нерухомості може зростати або падати. Якщо вартість зростає, орендар може втратити шанс придбати нерухомість за вигідною ціною (якщо не включено фіксовану ціну викупу).
Фінансові проблеми: Орендарі можуть зіткнутися з фінансовими проблемами, які перешкоджають своєчасній орендній платі або можливості придбати нерухомість.
Недобросовісність орендодавця: орендодавець може відмовитися продати майно орендарю після закінчення терміну оренди або встановити додаткові умови, не зазначені в договорі.
Переуступка боргу: угоди про оренду у власність – це особливий тип орендної угоди, яка може передбачати передачу орендодавцем (власником) права стягувати борг іншій особі, бенефіціару.
